中新网6月13日电 中国人民银行有关负责人就房地产信贷政策答记者问时表示，为了防止个人超量贷款而增加信贷风险，对购买第一套自住住房的，执行优惠利率和首付款比例不低于20%的规定，而对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，商业银行可以适当提高个人住房贷款首付款比例。
另据央视报道，央行货币政策司司长戴根有再次重申，期房按揭不会叫停，为防范信贷风险，人民银行发出通知，要求加强房地产信贷业务管理。
央行今天在其网站以有关负责人答记者问的形式，就房地产信贷政策的部分重要问题作出解释。
问：《通知》对个人住房贷款政策作了哪些完善？
答：随着住房制度改革的深化，我国居民的住房状况得到很大改善，但是，帮助广大中低收入家庭改善居住环境的任务依然艰巨。因此，信贷政策上需要引导商业银行扩大个人住房贷款的覆盖面，支持中低收入家庭购买住房。为减少业主与开发商之间因房屋结构和质量而产生的矛盾，同时也是为了减轻借款人不必要的利息负担，《通知》规定商业银行只能对购买主体结构已封顶的居民发放个人住房贷款。为了防止个人超量贷款而增加信贷风险和体现贷款人与借款人之间公平交易的市场原则，《通知》规定，对购买第一套自住住房的，个人住房贷款仍执行现行的优惠住房贷款利率和首付款比例不低于20%的规定，而对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，商业银行可以适当提高个人住房贷款首付款比例，并按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行，不再执行优惠住房利率规定。
问：请您介绍一下此次中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的背景？
答：近几年，房地产金融业务快速发展，对改善居民居住条件、推动居民住房投资、扩大内需、拉动经济增长做出了重要贡献。1998年，商业银行房地产开发贷款余额为2680亿元，2002年达到6616亿元，年均增长25.3%；个人住房贷款余额1997年为190亿元，2002年达到8253亿元，年均增长1倍以上。截至2003年4月，房地产贷款余额达到18357亿元，占商业银行各项贷款余额的17.6%，其中个人住房贷款余额为9246亿元，占商业银行各项贷款余额的8.9%。
但是，在房地产投资和房地产金融业务快速发展的同时，也要看到自2002年下半年以来，部分地区出现房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快以及低价位住房供不应求和高档住宅空置较多等结构性问题。部分地区的商业银行为了抢占市场份额，违反有关规定，放松信贷条件，一定程度上助长了部分地区房地产投资的过热倾向。这些问题如果不及时加以解决，将不利于房地产业的持续稳定发展，也不利于防范银行的信贷风险，保持金融的持续稳定。
房地产业是国民经济的主要支柱产业。保持房地产业的持续稳定发展，对促进国民经济持续快速发展十分重要。针对2002年底房地产信贷检查中发现的问题，中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(以下简称《通知》)�！锻ㄖ返幕揪袷谴俳康夭糯】捣⒄�。针对目前存在的问题，完善相关政策措施，防范信贷风险本身就是促进发展�！锻ㄖ纷⒁獗３至朔康夭糯叩奈榷ㄐ院土�，重申了商业银行开展房地产信贷业务应遵守的有关规定，并针对新形势、新问题，对房地产信贷政策作了一些补充。
问：《通知》对房地产开发企业贷款有什么新的政策规定？
答：2001年，为规范房地产开发贷款的使用与管理，中国人民银行在《关于规范住房金融业务的通知》(银发[2001]195号)中规定，房地产开发企业申请开发贷款必须具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证。从两年来的执行情况看，商业银行基本能够遵守这一规定。但是由于对流动资金贷款没有这方面的规定，为规避“四证”管理要求，少数商业银行迎合房地产开发企业的不合理要求，通过发放流动资金贷款满足房地产开发企业的资金需要，增加了商业银行的信贷风险。为此，《通知》明确规定，商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。同时，针对一部分房地产开发企业在当地贷款、异地使用，一定程度上加剧了部分地区的房地产炒作，带动了土地价格和房价过快上涨的情况，《通知》规定商业银行发放房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用。
问：限制建筑施工企业流动资金贷款用途是出于什么考虑？
答：当前，建筑施工企业垫资房地产开发项目十分普遍，而垫资所使用的资金大部分是银行对建筑施工企业发放的流动资金贷款。建筑施工企业是劳动密集型企业，在目前劳动力市场供大于求的形势下，房地产开发企业占用施工企业资金的现象比较普遍，这加大了施工企业的负担，也是形成施工企业拖欠民工工资的重要原因之一。施工企业流动资金贷款直接用于房地产开发项目，改变了资金用途，也加大了商业银行信贷管理的难度。为此，对建筑施工企业流动资金贷款用途明确规定只能用于购买施工所必需的设备。对违反信贷资金使用用途，垫资房地产开发项目的建筑施工企业，商业银行今后将不再提供相应的信贷支持。
问：为什么对土地储备贷款做出特别规定？
答：为保证国家土地合理、有偿使用，自2001年以来，各地陆续成立了土地储备机构，对土地储备机构收购、储备土地所需资金，商业银行也给予了必要的信贷支持。但是在具体运作中，部分地区在运作中出现了土地价格上涨过快及部分商业银行过度授信等问题。为此，中国人民银行对土地储备机构贷款做出明确规定，即商业银行对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。
