本月18日，北京寿山福海国际养老服务中心与中大恒基房地产经纪有限公司签署了共建“养老房屋银行”的协议，“以房养老”在我国崭露头角；而就在此前一天，民政部副部长窦玉沛在做客中国网“中国访谈”栏目时也表示，“以房养老”可能会成为我国未来养老模式的一种选择。
一时间，“以房养老”成了社会关注的热点。
“以房养老”渐行渐近
所谓“以房养老”通常有两种方式。
一种方式是“反向住房抵押贷款”或叫“倒按揭”，这种模式专门针对有产权房的老年人。老人可以将自己的房屋产权抵押给专门运营这项业务的机构，按月从该机构领取现金养老。老人身故后，由该机构收回房屋进行销售、出租或拍卖。
第二种“以房养老”的方式是“以房换养”。有些老年人把房子交给福利机构，然后住到福利机构享受服务，房子由福利机构出租，等老人百年之后，房产由福利机构处置。
据了解，“住房反向抵押贷款”的模式上世纪80年代起源于荷兰，如今在美国日趋兴旺，随后欧洲国家、新加坡等纷纷效仿，并逐步发展成熟。
在加拿大，个性化的设计使“倒按揭”赢得了成功。金融机构根据贷款人的不同需求，制定不同的贷款方案。老年人可用这笔“倒按揭”贷到的钱给子女支付买房的首付，或旅游、装修房屋等，老年人的生活质量大大提高。
借鉴国外成熟做法，我国首个开展“以房养老”试点业务的保险公司——幸福人寿近期已获得相关部门批准。投保人可将房屋产权抵押给保险公司，自己可以终身继续使用该房屋；保险公司则按月向投保人终身支付给付金，直至投保人亡故，保险公司收回房屋，进行销售、出租或者拍卖。
“由于我国社会保障体系的建设有一个过程，养老的资金、服务保障等方面需求较大，有些家庭承受起来有困难，‘以房养老’不啻为养老的一种替代方案和一种自我保障的选择�！币晃蛔冶硎�，作为我国养老保险保障制度的一种补充，“住房反向抵押贷款”在我国存在推行的基础和潜在的市场。
“未富先老”的一种选择
“以房养老”之所以收到社会广泛关注，实际上是基于我国目前严峻的人口老龄化局势。
数据显示，到2050年，我国老年人口预计将达到4.2亿，占总人口比重近25%，即意味着每4个人中就有1位老年人。在北京、上海等大城市，因人口寿命的普遍延长，高龄老人增多，预计这一比例将高达35%。到那时，中国的老龄人口数量，将比英国、法国、德国、意大利、日本这5个发达国家的总人口加起来还要多。
浙江大学经济学院教授柴效武长期从事“以房养老”的模式研究。他认为，“以房养老”模式可实现个人拥有资源在其一生的合理配置与妥善安排，实现住宅资产与金融资产在个人一生期间的合理配置与价值转换。个人在青年时用按揭的方式购买住房，中年期逐步归还购房贷款。退休时为实现养老的目的再出售住房，并将全部住房资产的价值逐步变现，作为晚年期的养老用资。
通过“以房养老”，可有效解决养老资金来源，减轻家庭养老负担，有利于调节家庭经济生活，为家庭拥有资源的优化配置、效用提升提供一种新的思路，同时可以将养老保险、社会保障与购房养老相结合，为巨额保险资金寻找到安全、收益稳定可靠的投资出路，形成保险金“从养老中来，到养老中去”的新型社会保障循环机制。
建设部住宅与房地产业司有关负责人表示，引入反向抵押贷款的“以房养老”模式除了健全社会保障体系之外，还有两方面的积极意义。
首先，引入反向抵押贷款后，老人可以在继续享有住房使用权的情况下，将房地产转化为现金收入，成为养老资金的重要来源，使房产具有融资和养老的功能。这就大大拓展了房产的原有功能，增强了居民买房的吸引力，有利于促进房地产一级市场的发展；另一方面，老人去世后，保险公司收回住房的使用权，必然要将住房出售或出租，可以增加“二手房”供应量，有利于促进我国还不发达的“二手房”市场和住房租赁市场的发展。
其次，引入反向抵押贷款也有利于保险业的发展。我国人口基数大，社会养老保险保障不足，商业养老市场十分巨大，反向抵押贷款针对拥有自己住房的老人，解决其养老问题，市场潜力可观，有望成为商业保险的一个新增长点�；褂幸嬗谕乜肀Ｏ兆式鹪擞们�，提高保险公司风险管理水平。
“以房养老”任重道远
然而“以房养老”模式短期内在我国还很难全面实施。
一些专家在接受记者采访时表示，首先是观念问题，中国人的传统是“但存方寸地，留于子孙耕”，因此国人对这个新生事物恐怕很难接受；其次，“以房养老”牵涉到房地产业、金融业、社会保障、保险以及相关政府部门，牵涉到房地产评估、利率确定、人的寿命预期等多个因素，成熟和完善还需要一个过程；再次，目前我国住宅使用权只有70年，这不利于“住房反向抵押贷款”的实施。
银行及保险公司等金融机构则表示，目前承接“倒按揭”业务尚不成熟。国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等难以预测，对银行来说，正向按揭贷款的风险是随着时间的推移不断减小的，而“倒按揭”恰恰相反，随着时间的推移，风险不断增大。因此，如何确定“倒按揭”利率是一个大难题，贷款额少，老人不乐意，贷款期长，银行可能要吃亏，银行控制风险的难度很大。
银行业内人士表示，虽然“倒按揭”很可能成为银行盈利的新品种，但如果没有国家有关部门的政策扶持，减轻银行风险，“以房养老”很难大范围推广。
“以房养老”模式的倡导者之一、中国房地产开发集团前总裁孟晓苏表示，“反向抵押贷款”的寿险服务使产权住房成为一种“养老储蓄”，这种金融产品一直面临重重困难。其中最大的阻力，不是来自市场，而是金融机构的犹豫。孟晓苏认为，房价下跌的风险正是金融机构最为担心的因素。
广州媒体曾做过的一次调查显示：八成老人不接受“以房养老”，认为这种“用放弃亲情和关爱来换取养老金”的方式并不可取。在这种现实背景下，老年人是否能绕过根深蒂固的传统伦理观念而接轨“国际通常采用的做法”是一个未知数。因此，有专家曾预言，在中国可能只有孤寡老人才会有“以房养老”的需求。
窦玉沛表示，以房养老”问题在西方已经有多年历史，现在在国内也开始有了。但如果进行推广，还需要一个探索实践的过程，同时需要一些相关的制度和办法进行配套，这样才能够保障广大老年人合法权益。(王莉 商艳青)
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