- "农地入市"引猜测 "嘉兴模式"有无推广价值？(2)
上海土地学会副会长陈耀铨告诉记者，关于农村集体建设用地流转的探索，上海也进行过相关调研。去年，由上海市郊区经济促进会牵头组织过一次关于农村土地流转的调研工作。全程参与其中的土地学会研究员刘汉裔介绍，在整个调研过程中发现，一些农村中的实际情况和相关政策规章脱节，对不少问题学术界也存在很大的争论。他举例说：“比如农村集体用地的产权和收益归属问题，按照条文，农村集体用地的产权归生产队所有，但生产队在实行包产到户后早就名存实亡了。那么这些土地进入流转后，收益归谁，要从政策法规层面捋清其中关系，就要涉及到很多条文的更改�！�
目前，由国土部负责制定的集体建设用地流转管理办法尚未出台，但国土部已经多次强调，制定流转办法的一条政策红线仍是“三个不得”：不得利用农村集体土地建设商品住宅，不得建设高尔夫球场，不得建设其他违反国家产业政策和土地政策的项目。
何谓“两分两换”
统筹城乡背景下的土地管理制度创新
通过新农村的建设，逐步实现城乡一体化、逐步从包产到户的小农经济升级为大规模的产业集群运作。这是中国农村改革过程中至关重要的一环，也是各地探索农村集体用地流转的根本动因。
早在浙江之前，成都、重庆等地早已开始了这方面的经验探索。成都等地试行政府主导下的规�；俗�，进行土地集约使用、增加耕地，由政府主导各地的主要农作物生产、工业生产，由政府建设农民新村让农民腾出宅基地搬进新居，而政府以土地收入等投入新农村建设所需要的道路、水力等基础设施建设。
而嘉兴模式中的“两分两换”，指的是通过宅基地与承包地分开、搬迁与土地流转分开，以宅基地(住房)置换城镇房产、以土地承包经营权置换社会保障的做法，实现“土地节约集约有增量，农民安居乐业有保障”的目标。通俗地说，就是按照自愿、有偿的原则，农民用原有的宅基地置换成城镇房产，原有住房按照评估价给予相应的货币补偿，再以优惠价格购置城镇房产。
嘉兴的具体方式是通过成立投资公司的形式进行企业化运作，由公司与农户进行土地置换、估价、补偿、签约、安置等一揽子工作。
以记者采访的南湖区余新镇明星村为例：该村农户自家的承包地、宅基地可以每亩年租金600元的价格租给该镇的渔里投资开发有限公司，每三年租金上涨10%，签约期限到2028年底；承包地签约户中凡年满60岁的老人每月由渔里公司发放200元生活费；承包地为苗木、果树、鱼塘等的，都有相应的赔偿条款；宅基地签约户，在经专业评估公司评估后，享受地上建筑部分的一次性赔偿款；宅基地签约户可自行选择：商品房、自建房和货币三种安置方式。
据明星村总支书记兼村长顾海明介绍，商品房安置标准为平均每户230平方米，自建房的土地标准根据家庭人口数量从90-120平方米不等，货币安置的标准则是在房屋评估价外，另外按每平方米建筑面积发放1000元的标准补偿。该村平均每户的评估补偿款发放为14万元左右，基本能支付商品房或自建房的费用，略有盈余的还占了多数。
渔里公司通过流转取得了这些土地使用权之后，则将原承包地进行农业项目的招租，引进各类农业公司的成规模项目，目前暂定的起租门槛标准是500亩。宅基地则在复耕后，经国土部门确认后换取土地指标，在临近城镇的地区进行商业和工业用地规划。(罗震光 ）
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