- 房价过高必会落 房产投资不可透支未来太多价值(2)
以全国来说水平居前的北京市职工平均工资2007年为46507元，假设双职工，未来年收入增长10%，税率20%，折现率为5%，最高还房贷支出占收入比为50%，折现年数为从25至60的35年，则算下来当前可买房的价值为339万。如果是100平方米的面积，则单价为33900元。这是基于非常乐观假设条件的估计。面临着很多重大风险如失业、收入增长率低于预期、房贷利率提高、家庭重大变故、还款期过长等，现实中不可以此来确定购房价格，只是理论计算的一个参考。1978年至2007年29年全国职工平均工资复合增长率为13.6%，考虑高增长期已过，如果未来收入年增长定为8%，还款期缩短为20年，当前要买100平方米的话，只能承受1.05万元的单价，房价收入比依然高达14，说明这个单价依然太乐观。只有当还款期定为10年时，房价收入比才降为6，此时可承受的单价仅为4730元(如果买100平米的话)。幸好2000年前后进行了房改，单位由无偿分房变为出价补偿，私有化了的单位房屋，当时补偿价较低，北京当时的单价大概有4000元左右，如果以年收入增长13%计年增值率，当前单价增值为7370元，所以大量存量房子的拥有者不必望高价房而兴叹，但一般收入水平的新购房者将不得不面对高房价的难题。根据北京市统计局的最新统计，8月份，10家被调查房地产中介的二手住宅成交均价为10199元/平方米，西城区最高，为17295元/平方米。1-8月份四环路以内商品住宅期房价为18113元/平方米，六环路以外为7847元元/平方米�？蠢�，较低收入者要买房只能跑到远郊了。
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