“限外令”不可能没影响
今年2月初，北京市建委、北京市外事办公室、北京市公安局、北京市工商局、北京市商务局联合下发了《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》。该通知对境外机构和个人购买京城商品房的资格以及购房用途作了一些限定。
据了解，外资流入中国楼市大都集中在上海、北京等少数城市。早在前几年，人民银行金融市场司就曾对此做过专项调查，该调查显示，外资占上海全部购房资金的比例2003年初为8.3%，2004年底已经达到了23.2%。这还是在当时人民币实行固定汇率以及上海楼市尚未大幅急升时的外资进入情况。在北京，外资购买也十分强劲。一位业内人士告诉记者，某位于CBD(中央商务区)的一高档楼盘90%的单元被海外人士所购。在北京望京地区，大批韩国人的购房与入住已形成一道奇特景观�；蛐硎鞘艿街泄恕坝型了褂胁啤钡奈幕秤跋�，众多港、澳、台、日本、韩国等亚裔人士在京城置业购房已是不争的事实。除此之外，近年来一些欧美人也加入了京城购房大军。按理说，欧美人历来有经常迁徙和异地就业的习惯。在欧盟内，一个国家的人为了取得更好的工资和收入，到另外一个国家去工作发展是很平常的事。在北美，收入相对较低、税赋较重的加拿大人，就有不少南下到美国谋发展。至于在本国内异地就业，对欧美人来说就更是家常便饭了。在这样的情况下，买房往往就成了拴住发展机遇的“绊脚石”。那么，这些老外为何抛弃了自己固有的习俗而入境随俗呢？
“其实老外并不傻，即使是在华只工作一段时间买套房也是自住、投资两相宜，”一位稔熟北京市场的人士分析，“近几年人民币升值必然带动人民币资产的升值，此外北京房价这几年涨的也很猛，所以老外买了中国房产将来再卖出至少会有两大块收益。一是人民币升值的汇兑收益，另一是房产本身升值的收益。如果是作长线投资，应该还有一块租金收益。这样算下来，外资购房的年复合收益率应在15%—20%左右。在京城高档项目的外资购买，大约应占到高端市场的20%以上吧�！备萌耸客撇�。
“之所以有人认为‘限外令’对北京楼市没影响，主要是因为这种影响已经在去年‘发力’了，”北京一位房地产专家说，“在全面限制外资购买房产政策出台前,北京许多高档住宅项目的外资购买占到20%至30%。当北京市限制外资购买一手房后,许多楼盘项目的销售进度明显放缓,而部分外资也将目光瞄向二手高档住宅。但当二手房买卖也开始‘限外’后,由于市场的接盘力度大为下降,致使高档房加价出手的难度有所加大,投资获利空间被进一步压缩�！笔率瞪�，“限外令”主要是通过压缩市场的部分高端需求来影响开发商对市场的预期，进而让“无形之手”去调整市场结构。
总体而言，大量社会保障性住房入市能够摊薄平均房价，通过增加供给来改变消费者的市场预期，进而抑制房价上涨过快的势头；运用税收手段挤压房产投资者套利空间、限制外资购买将会使部分购买力退出市场，甚至有可能会“震仓”出部分抛盘(取决于物业税的实施)。那么，市场以往的供需关系所决定的房价高位运行轨迹也许会因此而有所改变。2007年底，京城楼市“拐点”或现。(孟坚)
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