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今年房价走势谁决定? 房市结构性调整急需到位(2)

2007年01月08日 09:34

  产业结构性调整急需到位

  房价涨幅速度过快、供应结构性失衡是一个重要原因。2006年,政府已经清醒地意识到,要想平抑过快增长的房价,必须使商品房市场和保障性住房市场两条腿都健全起来,进而对房地产做出结构性调整。

  有关中低阶层住房的限价土地政策、建设部等九部委“70%·90平方米”的政策框架已经推出。但从目前看,这些重要的政策在实施环节没有得到很好落实。

  由于“70%·90平方米”政策推出后,其相关细则至今尚未出台,北京已经有许多项目被“低调放行”,

  同时延迟了诸多项目的上市时间,致使这一被认为2006年最具威力的新政在执行环节大打折扣,加剧了市场供需的紧张局面。

  尽管政府方面强调,“70%·90平方米”政策须与“十一五”规划同步执行,但据伟业顾问了解到的市场情况看,目前90平方米以下的供应量不足整体的30%,2007年新增项目受“70%·90平方米”限制的数量也很有限,此政策对住宅供应结构的影响在今年暂时无法体现。

  “70%·90平方米”政策的目的并非是大户型、小户型的调整,而是要完善保障类住房的供应结构和供应体制。显然,2007年房地产市场急需这一政策的执行细则的出台,这项对房价产生明显影响的政策将是社会各界期盼的。

  同样,限价房的提出在2006年着实吸引众人的目光,限价房备选用地入市早晚关系到2007年低价商品房的供应量,对市场价格会产生一定影响。但在北京,去年18块限价房备选土地推出后,却因缺少土地招标细则和“限户型、限房价”的执行细则后续工作难以推进。限价房与经济适用房如何区别,“限价”是否应采取动态定价,如何限定买家范围以及怎样确立退出机制等问题,已经成为今年老百姓非常关心,政府相关部门急需解决的一大现实问题。

  出让土地有待形成有效供应

  供需关系直接决定房价的高低。尽管政府一再申明,北京土地供量可以满足5年的开发需求,但近两年业内对土地的呼声始终不断。

  中原地产华北区总裁李文杰分析,土地供应短缺将带来2007年上半年可供上市销售的房屋套数供应持续下降,而购买力的积蓄将不得不面对今年房价大涨的事实。

  有业内人士提出,北京2002年到2005年政府已经出让的住宅用地尚有4500公顷,规划住宅面积约8000万平方米没有形成住宅供应量。估计其5000万-6000万平方米掌握在依靠银行贷款和销售回款的中小开发商手中。北京房价出路在盘活这8000万已出让土地。

  从政府动作看,北京土地整理部门也在加快土地上市步伐,最近将有65块土地陆续入市进行交易,其中住宅性质土地供应达39宗,除12宗未注明规划建筑面积外,已有可建筑面积达415万平方米。但土地从批租到开发成产品上市供应需要相当长的过程,相关部门对规划的审批速度、开发商的资金调配、新政策的影响、拆迁进程等都会影响有效供应的形成。有业内人士认为,即便今年加快土地供应量,也不能在近期使住宅供应量明显增加。

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