- 万科致信百万股东：楼市底部无法预测(2)
【机构分析】
手握200亿现金公司未来价值看好
每经记者 王砚丹
由于2008年净利润同比下降了17%，昨日万科股价走势相对疲软，全天最大跌幅达4.44%，收盘时下跌1.01%至7.81元，全天成交1.21亿股，换手率达到1.28%。
自2001年以来，万科在公布年报当日的股价走势都相当平稳。除了去年和今年股价分别小幅下跌1.93%和1.01%外，2001～2007年，公布年报当日公司股价都出现了小幅上涨。
在万科发布2008年年报后的24小时内，有不少券商分析师发布了针对万科的最新观点。大部分研究员认为，万科2008年业绩符合预期，稳健的财务指标有利于提高今后业绩的确定性。
中金公司认为，总体看来，万科财务状况稳�。壕桓赫手挥�33%，年底有200亿元银行存款；经营活动现金流从2007年的-100亿元上升至-3400万元。不过由于2007年3500元/平方米的高成本地价项目在2009年以后会陆续进入市场，而在2009年计划新开工面积下降的背景下，公司存货周转率将因此从2.4年上升到3年；这些都是万科所面临的隐忧。
虽然公司估值并不便宜，但公司行业龙头地位明显，财务指标稳健，管理与经营策略见长，未来长期价值看好，因此仍然维持公司“推荐”的评级。
中信证券也指出，2008年全年公司经营性现金流净额首次接近于0，去存货化坚决。他们认为，目前公司权益土地储备1793万平方米，实际价格合理的土地近900万平方米，其中346万平方米已销售未竣工结算，因此除非市场严重恶化，否则公司最晚到2009年四季度将必须补充土地储备。
而安信证券指出，计提存货跌价准备虽然降低了公司2008年的业绩，但不会对2009年及以后的业绩造成影响，不影响公司长期价值。
考虑到公司在2008年末仍然有273.4亿元已销售资源未竣工结算，在调低2008年利润的情况下，会相应提高公司2009年业绩的确定性，有利于实现业绩的后续表现，不影响公司的长期价值，并维持对公司“增持-A”的投资评级。
【资金焦点】
万科带头开发商集体砍财务费用
每经记者 杨羚强
去年，房地产商普遍陷入资金紧张的局面，而银根紧缩和股市融资功能的丧失，让开发商不得不通过其他渠道进行高成本融资。
万科年报显示，公司去年财务费用高达6.57亿元，占全年净利润的16.43%，是自1991年以来的最高纪录。而从万科的公告和年报中可以看出，万科去年9月发行了59亿元公司债 (票面利率分别高达7%和5.5%)，无疑增加了公司的资金成本，其需要按期计提的利息显然不是一笔小数目。
而公司年报也显示，其短期借款金额在去年末高达46亿元，较2007年末的11亿元有大幅增加，这也加重了公司的财务费用。
针对这些问题，万科在年报中表示，计划提高资金使用效率，降低融资费用。
财务费用大增的上市公司不只是万科。中华企业2007年的财务费用不过9772.51平方米，而2008年激增至1.43亿元。2008年借壳ST幸福上市的华远地产，去年末的财务费用也由三季度的1192.96万元，上升至2813.84万元。
上海一家上市房地产企业的财务经理昨日也向《每日经济新闻》介绍，一些贷款到期的开发商纷纷向银行申请转贷，谋求更低的贷款成本。去年底，由于央行连续降息，一年期的开发贷款利率已从原先的6%～7%，降至4%～5%左右。
除此之外，上海一些地产行业人士透露，目前针对房地产业的民间借贷利率已经从原先的18%，降低至12%～15%，但是通过民间借贷融资的开发商比去年要少一些。
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