投资风险加大供过于求———

　　经过长达半年多的调整，下半年北京楼市会出现什么样的走势，恐怕是近期业内外人士都十分关注的问题。通过对各方人士的采访，记者了解到对于下半年的楼市多数人士表示不乐观。

　　●悲观预测：下半年房地产市场依然冷清

　　太平洋证券研发部宏观经济高级研究员王保东认为下半年房地产市场不乐观，房价下跌的趋势已经形成。2007年是全国房价上涨最快的一年，支撑房价上涨几大因素有：通货膨胀的上升，人民币的持续升值和奥运会的临近。今年支撑房价上涨的这三大因素依然存在，但是房价的上涨势头却明显放缓。在深圳房价甚至出现了20%以上的跌幅，在北京虽然房价没有出现下跌，成交量却极度萎缩，说明市场观望的气氛已十分浓厚。

　　首先，通货膨胀在今年依然存在，但是通货膨胀率却出现了下降的趋势。通货膨胀在去年中形成，伴随着通货膨胀率的快速上升，房价也在一路高涨。因为人们普遍认为房地产是可以抵御通货膨胀，使资产保值增值。

　　经过一年紧缩货币政策的调控，通货膨胀率已经基本见顶。5月份的通货膨胀率较4月份已经有所下降，因此，王保东认为下半年通货膨胀率将是一个回落的过程。而从全球范围来看，通货膨胀率回落的过程往往伴随着房价的下跌。

　　其次，人民币升值仍然在继续，而且上升速度有加快的迹象。今年一季度外资流入国内的量仍然很大，但房价却没有去年同期那么大的上涨。

　　自从人民币进入上升轨道以来，房地产价格也在大幅上涨。分析人士普遍认为，外资进入国内后大量购买了优质物业，这样不仅可享受人民币升值的收益，同时物业价格的大幅上涨也会带来巨大的利润。因此，人民币升值成为支持房地产价格上涨的一个重要因素。

　　但是今年的情况却并非如此，人民币依然在升值，而且速度有所加快，但是房地产价格却没有同步出现去年的涨幅，甚至一些城市的房价还出现了下跌。说明在外交继续大量流入国内的过程中，今年的外资并没有选择房地产市场。王保东分析认为，房地产市场需求的预期已经发生了改变，房价经过几年的大幅上涨后，价格已经远远高于价值，应该出现回落。他认为房价出现20%的跌幅是很容易的事。

　　另外，奥运会一直以来被认为是中国经济的强心剂。惯性思维认为，奥运会后中国经济将步入一个更快的发展阶段，房价也会因此进一步上涨。王保东认为，其实奥运会对中国整体经济的影响并没有想像的那么大，充其量也就对北京市虽然影响较大。但是奥运概念经过多年大肆炒作之后，已经被严重透支了。奥运会已经已经不能再对高房价构成支撑作用。

　　●乐观预测：最快第四季度回暖

　　北京易居研究院牟增彬认为，由于7月20日到9月20日因奥运会的举办，北京的相关工地有停工的要求。因此，第三季度房地产市场会是比较冷清的一季度。第四季度北京房地产市场将会出现回暖。

　　根据房地产市场的运行周期，从去年九月房地产市场进入调整以来，到今年九月就是整整一年时间了。牟增彬认为，欧美成熟的房地产市场调整周期一般是两到三年，但是对于中国这样一个经济处于快速增长的国家来说，调整期会比较短。一年的时间已经使市场基本调整到位。再加上年初防止经济过热和紧缩的货币政策已经不再提及，今年大量的自然灾害可能会拖累经济的增长，银根在年底时放松不是没有可能，银根一旦放松房地产市场就会出现回暖。

　　●土地市场预测：下半年土地市场将趋冷

　　而国家对土地市场的调控会从这几个角度来进行，一是加大经济适用房的出让力度，二是加大对已经购买土地的催款工作；三是加大对已购土地的开发速度的控制；四是加大对土地出让方式公开化透明化的执行力度。如果国家一旦确定要进行严格调控，那么将改变所有开发商的盈利模式，就是依靠土地升值将不再是开发商的一种盈利模式，而必须要靠房产建设开发，因此对于有囤地动机的开发商来说将是致命的。因此很多开发商将放弃囤地的想法，转而从事开发工作。那些已经囤积大量土地的开发商将放弃继续囤地，转而消化手中存量土地。因此土地市场将表现出冷清。

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