二套房贷政策

　　有商业银行房贷人士表示，实际上第二套房贷政策的影响要大于加息，因为加息是一小幅的量变过程，而第二套房贷政策则是突然抬高购房的门槛。从某种程度上可以看作突然加息8次(目前第二套房贷利率高于最优惠利率约两个百分点)。

　　上海房地产市场的成交情况似乎可以印证他的观点，在2007年前三季度，尽管一直在连续加息，但成交量一直在上升，而第四季度，第二套房贷新政一出台，成交量立即大幅下降。

　　据调查，目前商业银行大多能严格执行央行的房贷新政，如果这种情况一直贯穿2008年全年，可能会对市场产生明显影响，因为目前改善型购房者的比例很高。但很多市场人士认为银行在执行房贷新政时肯定存在一定的弹性，经济学博士马红漫撰文表示，房贷新政与商业银行逐利目标之间存在矛盾。商业银行在主观上并没有认真执行该项政策的动力。他认为，房贷新政的直接目标是避免房地产市场过热、房贷金融风险的爆发，而商业银行关注的却是微观的风险与收益。毕竟商业利益才是银行的追求，商业属性注定了它们不会去承担任何政策性的公益职责。试图把社会效益的调控政策寄托于商业主体身上，这样的思维本身是有一定误区的，由此也造成了政策执行的困难。

　　有银行房贷人士对此表示赞同，他认为，年初银行执行房贷新政从严，并不表示不会随着市场情况而变化，如果房产交易量受到较大影响，房贷额度严重萎缩，不排除会出现“友情”操作的可能。他表示，目前的新政在操作上还存在很多难点，客观上也给了银行“打擦边球”的余地。另外，外资银行正在加紧抢夺房贷客户，这些银行如果违反新政，央行如何对其处罚也是个难题。

　　外资房贷空间打开

　　加息让人民币房贷产品成本急速飙升，看到其中商机的外资银行纷纷推出了针对非境内居民的外币房贷，这让在中国的外籍人士可以享受到低利率和人民币升值的双重实惠。许多外资银行认为，“夺食”的机会已至。

　　数月前，德意志银行刚在中国拿到法人银行资格，便迫不及待针对中国市场推出了“db德银得意置业”系列房贷产品，其中包括创新性极强的日元按揭产品。按照其日币房贷产品的利率低至2.75%，该行已成为目前国内市场中房贷利率最低的一家。

　　同样情况也出现在已经进入国内的不少外资银行。其中比较有代表性的是SHBC汇丰银行。不论一手房或二手房，该行对总房价超过150万元的房产提供外籍人士贷款按揭。拥有美国绿卡的孙先生就是其中一个，去年底汇丰银行为他购买的一套上海市区的二手房提供了50%计125万元的港币贷款。当时孙先生享受的优惠贷款利率为4%。到今年1月，香港也随着美国连续降息0.75%和0.5%，孙先生的贷款利率同步下降到3.25%。这个贷款利率，已经比10多年前国内最早推出的公积金贷款利率还要低了。

　　本币升值捧热沪上房产

　　外在因素对房地产的发展趋势、尤其是对房地产短期价格波动会产生较为明显的影响。例如20世纪80年代的日本、我国台湾地区由于本币汇率上升导致了房地产价格大幅上涨；同样，20世纪90年代中期以来在美联储连续降息的刺激下，美国房地产价格也是大幅上升。

　　人民币升值对于房地产价格的影响主要通过以下两个渠道实现：一是流动性效应。这种效应主要反映在两方面：一是升值预期中的资金流动，即当市场预期人民币将要升值时，大量的短期投机性资金涌入中国，这些游资中相当一部分将流向房地产市场，从而推高房地产价格；二是人民币升值之后的流动性。人民币升值一般意味着国内经济整体向好，投资机会多，而且收益水平相对可观，或者投资者预期货币将持续升值，则将有大量的外资通过各种渠道进入国内市场，股市和房地产等市场由于流通性较好将成为这些资金集中的场所，最终导致股市上涨，房地产价格上扬。二是财富效应。人民币升值意味着进口商品价格的下降，进而带动国内一般消费品价格的走低，多余的购买力将大量进入资产领域，其中房地产将成为货币进入的主要方面。

　　房地产市场是一个资金密集型的市场，一旦汇率发生一些预期性的改变，就会引起大规模短期资本的流动。一般来说，经济的持续增长会带来货币的趋势性升值。如果人们认为人民币升值空间较大、持续时间较长的话，会引起投机行为的加入，比如国外的资金流入，吸纳人民币，加快人民币升值的速度。从较近期的角度看，本币升值对房地产市场的发展是有利的，但风险也很大。当国外游资完成了投机的目的，即把人民币升值炒作到一个更高的价位时，就有可能抽走资金，这时可能导致房地产行业的拐点出现。

　　周期理论不支持拐点说

　　上海大型房地产专业研究机构——易居中国·房地产研究院，新近出炉了其研究报告《从中国房地产周期理论看2008年上海房地产市场发展》。报告通过数据分析得出结论：尽管可能全国楼市价量向下趋强，但上海房地产市场整体仍将出现平稳上升，区域板块间“涨跌共存”的局面。

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