今年上半年，在外企工作的孙小姐做了一个决定——将股市里挣来的20万元和炒股本金30万元一起买了房子，这套位于浦东三林地区的新房子解决了孙小姐和男朋友的婚房问题。更令她欣喜的是，再过半年，新房子旁边的轨道交通六号线就要开通了，从三林的家到陆家嘴的办公室也就30分钟。
上海楼市正在缓慢升温，像孙小姐一样的自住需求购房者以及卖房者、中介、开发商等市场各方均明显感到了市场的新变化。昨天，信义房产、中原地产、美联物业等沪上多家大型房产经纪公司向记者透露，今年上半年，二手房业务收入大幅增加，佣金普遍增长50%以上，很多有自住需求的白领用股市盈利入市置业。身处外环区域的开发商去年还要频繁促销，现在已是顾客盈门，一些交通明显改善的板块受到自住购房者的追捧。
[股市获利推动二手房市场]
房产中介：购二手房者超九成是自住需求
今年3月份以来，大批自住购房者进入上海楼市。据美联物业、中原地产、信义房产等房产经纪公司统计，在他们的客户中，90%以上的购房者是出于自住需求。而根据美联物业6月份针对看房者的调查，目前其客户中，主力需求的预算集中在80万元到120万元，这部分客户占总客户的38%，其次是预算121万-200万元的客户，比例占24%，预算200万元以上的占23%。预算在80万元以内的客户仅占15%，比两年前有所下降。大部分客户比较青睐交通便利、房龄5-10年的商品房。
据美联物业透露，今年上半年，一些交通便利、环境较好的大型生活区受到了白领们的欢迎。首先是中远两湾城板块，该板块里的二手房涨幅达到16%。年初时，一套二手房的挂牌价格是12500元/平方米，总价125万元，现在同样的房源总价达到145万元。另外，新湖明珠城、浦东的联洋等区域的二手房涨幅也超过10%。
根据上海二手房指数办公室的板块分析，今年3月份以来，普陀区的武宁路区域二手房价格上涨5.08%，静安区的江宁区域二手房价格上涨8.15%，浦东的世纪公园区域二手房涨幅超过7.35%，而金桥达到8.15%。
今年上半年，上海二手房交易有着明显不同于往年的特点。中原地产分析人士表示，2004年到2005年，上海二手房上涨迅速，大部分房子都是由投资者卖给投资者。而今年，由于部分投资客想要套现炒股，而自住需求又占到90%以上，因此很多交易是在投资客和自住者之间完成的。随着大量自住需求的释放，这波楼市上涨过后，上海很多房龄五年内的新建楼盘空置率可能会大幅度降低。
股市赚钱让购房预算增加
如果说自住需求的集中释放是楼市交易火热的根本原因，那么股市获利资金的大量涌入则是添了一把柴。
“我虽然不炒股票，但是却能够明显感受到股市的温度，尤其是今年3月份以后，正是股市的热度使上海楼市升温的�！弊蛱�，中原地产的业务人员敖小姐向记者表示，股市的红火给了很多购房者改善居住条件的机会。
去年年底到今年年初，上证指数一路上扬，直到2月底上证指数下跌8.84%，而上海楼市正是从3月份开始加速。根据上海二手房指数办公室的有关统计，今年3月份，上海二手房指数为1648点，比1月份上涨0.55%；今年6月份，二手房指数为1751点，比3月份上涨6.25%。从指数变化的情况来看，今年上半年，后四个月二手房指数的涨幅是前三个月涨幅的12倍，而这项指数反映的正是上海二手房交易量和价格的综合表现情况。
来自中原地产的统计也显示了类似的情况，今年3月份之后，中原地产二手房价格开始一路走高，6月份与1月份相比上涨了5%。3月份以后，公司接待的购房者中，近一半的人就是将股市里的盈利直接拿到中介公司买房子。
中原地产有关分析人士认为，上海楼市重新升温很大一部分原因是去年底开始的股市上涨，在股市赚钱后，很多老百姓的购房预算增加，从而导致二手房市场的供求关系发生了很大的变化。另外，前两年市场积压了相当一批持观望态度的购房者，而今年以来，这部分购房需求连带新增的购买力开始集中释放。
[轨交延伸催涨外环新盘]
部分标杆大盘几乎一月一价
二手房市场全面开花，而上海新楼市场正沿着轨道交通的发展和供应的变化向外围转移，近3个月来，外环线新盘“热价”此起彼伏。九亭、松江新城、颛桥、周康、南桥、宝山西城等热点板块成交量每月递增，6月份，半月的成交量已接近一季度的月均成交量。板块内的部分标杆性大盘更是率先亮出“热价”，一月一价，递增幅度最高的近1500元/平方米。
全市成交量位居前列的一直是松江新城和九亭。松江四季花城的三湘四季花城，5月的开盘价是6500元/平方米，本月为7000元/平方米；九亭最热的是贝沙湾和奥林匹克花园，贝沙湾去年年底开盘均价在6000元/平方米，今年4月份达6500元/平方米，本月虽还未正式对外销售，其试探报价已升至7500元；奥林匹克花园7月份之前的均价还在8000元/平方米左右，本月已达到9300元/平方米。同样，在莘庄上�？党�，6月份均价5600元/平方米，本月则升至7100元/平方米；宝山西城的万科四季花城，5月均价为6400元/平方米，6月已升至7700元/平方米。
据部分售楼人员称，这些新盘在开盘前，往往会事先向购房者公布新的一轮“热价”，并宣称，如果今天不买，过几天便会又是新的价格，大部分自住型购房者受心理预期的影响，往往选择买涨不买跌。
轨道交通大发展“助涨”外环楼盘
值得注意的是，外环线楼盘的“热价”，主要是由标杆性热点楼盘率先带动，而这些楼盘都有个共同点，就是与便利的轨道交通为邻。
事实上，今后3年内，上海轨道交通将有前所未有的大发展，而新增的轨道交通大多伸展到外环线以外，为这些历来被市民认为偏远的地区带来了交通出行方面的便捷。因此，外环线周边楼市将还会有一个很大的发展空间，而它的发展也将大大优化目前本市的房地产结构。
上海易居房地产研究院分析师李信民认为，外环外楼盘今年上半年供应量开始下降，同时受有关政策对后续开发的限制，成交量也随之下降，价格开始“大热”，近一两个月达到高峰。(林劲榆 唐佳 杨斯媛 殷蕙)
