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我的美国“买房经”:买房为了享受大的生活空间
2007年03月26日 10:10 来源:中国经济周刊

  我刚去美国时就读的大学,位于美国中西部的一个小镇。那里气候宜人,土壤肥沃。多数房屋建筑小巧,外观整洁漂亮,形态各异,前后草坪都很大,且修剪整齐,花木扶疏,印象颇为深刻。我以为这里的土地和房屋一定相当昂贵。

  后来这里一位实验室的技工告诉我,他下班后常在自己家的花园土地上骑马消遣,整个面积有100英亩,由于离学校稍远,土地价格便宜,100美元就可买一英亩土地。

  我问过一些美国人,要是在这买上一大片土地,等待以后升值,岂不是可以大赚一笔?他们说,这里工作机会不多,难有大的发展,土地也不可能大幅上升,而且每年还得交地产税,没有投资价值。20年过去了,事实证明此言非虚,这与剧烈波动的日本、香港等东南亚地产市场形成鲜明对比。

  毕业后,我去了一个大城市的郊区工作。那时,中国人买房的还不多,对美国房地产市场知之甚少。有个朋友住在自己刚贷款购买的联排别墅里,其实他每月按揭还款的钱,跟我付的房租差不多,但联排别墅要比我的公寓房大多了,况且还款结束后,联排别墅房归他了啊,这时终于明白了消费观念上的差别。

  第二天,在和美国同事们谈及此事时,他们告诉我,能付得起独栋别墅房,就不要买联排别墅房。原因是在美国,联排别墅房不拥有土地,所以价格低,增值慢。与国内不同的是,美国的独栋别墅房是包括土地的,全美平均每栋拥有两亩多土地,而联排别墅房和公寓房则不包括土地。相比之下,土地增值快,而房屋本身只会折旧贬值。

  所以更多美国人认为,一旦在房屋失去使用价值后,独栋别墅房还有土地,联排别墅房和公寓房则是毫无价值。于是我就有了我在美国的第一栋房子:一栋有160平米面积的独栋别墅房,当时我在美国已工作四年。事实上美国大学生一旦毕业开始工作,马上买房子现象较为普遍,这跟美国收入水平、价值观以及消费观念息息相关。

  说到美国房价,全美各地差别很大,这主要取决于当地的经济水平。据了解,美国2000年一套公寓的平均房价约为12万美元;夏威夷州最高,为20万多美元;俄克拉荷玛州最低,仅7万美元。美国住房价格相对合理,平均房价一般在平均家庭年收入的三倍左右,这也是近70%的美国家庭能拥有自己住房的重要原因。此外,还跟美国一系列住房政策有一定关系。

  在美国买房,全部实行实名制。为了鼓励买房,政府对第一套自住房屋的按揭利率和房地产税率给予优惠,抑制了住房过度消费和盲目投资。

  美国平均房地产税率是房价的1.6%左右,我所在州的大部份城镇接近2%,房地产税率随房价高低变动,根据当年周边同类房子实际成交的平均价格,或者前一年的征税房价加上通货膨胀率来确定实际征税标准。据测算,这相当于美国家庭年平均税前收入的5%,加上按揭费用,对普通家庭来说,负担不可小视。而第二套房的房地产税率和按揭利率就更高,美国购买两套或两套以上房屋的家庭是很少的。因此,美国住房供给压力相对也就小了。

  在美国买房,通常首付20%房款,首款不足20%,还需额外付按揭保险费,以降低贷款银行的风险。贷款银行通常按照不超过贷款人税前月收入30%的比例提供贷款。大多数人在买房时都请中介经纪帮忙,中介费通常是房价的6%左右,由卖方支付,买方中介和卖方中介各得3%。此外,卖方还要承担一些费、税给地方政府。这样算来,买房后不到3年转卖,多半要亏本,至少要三年时间,才能把中介费“涨”出来,客观上起到了抑制房地产短线炒作的作用。

  所以,一般美国人认为,买房子仍只是一种消费,是为了享受大的生活空间,提高生活质量。(覃朝富 上海业安纺织科技有限公司总经理)


 
编辑:王菲】
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