- 2009广州楼市四大猜想：楼价多少是个底?
一路狂飙的楼市在2008年紧急刹车。不复2007年的风光,成交低迷,价格下降。2008年下半年,政府终于松绑宏观调控的套索,连连向房地产行业施以援手。
利好春风拂面,2009年广州房价是否会走到底部?现在该不该出手买房?房地产市场是否会顺利走过这轮经济周期……这一连串问题困扰着居住在这个城市里的每一个人。
猜想1
房价还能降多少?
在天河某网络公司工作的小王看来,现在楼市就像一辆公交车,只是你不知道上了车以后下一站是哪里,也不知道这辆车下坡的路还要走多远。
去年年中,小王差点在番禺某楼盘下了定金,8000多元/平方米的价格相比以前已经降了一大截。和家人商量后,最后决定继续观望。现在,这个楼盘的房子最低6000多元/平方米就可以买到�！盎购玫笔泵挥谐宥蛳吕�,不然亏大了�！�
广州楼市何时到底,这个问题我们从去年问到今年。
过去一年,广州楼市过山车带着这个巨大的悬念,从去年5月起一连5个月下降,一直俯冲到去年9月的8244元/平方米最低点。直到10月,它陡然上升至9469元/平方米,到11月在9394元/平方米的价格上站稳。
房价挟着去年的惯性继续下行已经是不争的事实,问题仅仅在于它会下滑多少,持续到什么时候。
“广州房价将在今年内稳步筑底,最早到下半年就能止跌�！北＠夭硎谐〔孔芫砦舛ń鹋卸�,今年广州全市均价将在8500-9000元/平方米间保持稳定,而且随着国家宏观经济的逐步恢复,2010年初房价甚至可能有所反弹。
广州知名房地产专家韩世同说,去年广州一手住宅均价为9000多元/平方米,仍然比前年的年度均价要高出10%左右。而今年广州房价将继续下跌,可能会在7500-8500元/平方米的区间之内。
广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文被称为广州楼市的“空军司令”。他认为,广州楼价下探趋势越发明显,将回落到6300元/平方米才能见底。而广州房价见底还需要一个漫长的过程,需要3-4年的时间。
从广州商品房销售构成比例可以发现,天河、海珠、越秀、荔湾四个人口最密集的核心城区房价并未下降多少,仍然牢牢站稳万元均价。导致均价下降的主要原因是番禺、花都等郊区楼盘的大幅度跌价。赵卓文表示,这说明广州房价相对仍处于高位,中心城区房价还有下调空间。
合富辉煌对普通购房者的一项调查则显示,多数被访者预期未来广州楼价仍将下降,但其中只有15%的客户认为楼价还会有大幅下降,55%的客户认为楼价即使下降,下调空间也比较有限。
专家说,对刚需的自主人群而言,2009年未必是房价最低的一年,但肯定是购房成本较低的一年,因为目前的贷款利率是历史上最低的。
猜想2
成交回暖待何时?
“国家新政一推出来,楼卖得比以前更快,销售量增加了80%�！痹诒Ω诖蟮滥陈ヅ�,销售主管黄谷宇最近心情不错。房价由市场决定,像黄谷宇这样的房地产从业者更关心成交量。
成交量是房地产市场的核心数据,是测试市场繁荣程度的最可靠凭证。
经纬地产发布的《广州楼市2009年发展预测》报告称,受政策鼓励普通住房消费的影响,刚性需求将缓慢释放,全年成交量会较2008年有所上升。据其预计,2009年月均签约量为50万平方米左右,全年600万平方米左右,同比2008年增幅约一成。
“后市变数仍很多,2009年楼市的形势仍难预测,成交回暖目前还看不透�！敝性夭钅坎孔芫砘畦旱幕按砹舜蠖嗍的谌耸康目捶�。
一些开发商认为,“五一”之后才能判断市场是否真正回暖。
“楼市的全面恢复最快要到2010年�！痹诨畦嚎蠢�,在经历一系列住房新政的利好刺激后,广州楼市正处于房价与成交量的胶着之中,购房者在观望房价能否进一步下调,开发商在观望今年经济形势的变化,预计楼市的冬季还会持续一段时间,而在今年第一、第二季度,楼市成交可能会达到冰点。
实际上,楼市回暖与国家宏观经济形势密不可分。不少专家均指出,楼市何时回暖需要等待国家宏观经济形势的好转及宏观调控政策进一步明朗。
满堂红地产研究部相关负责人表示,如果金融�；跃玫挠跋旒由�,市场的不乐观预期增加,置业者出手买楼的意愿就会继续降低,楼市调整难言结束。
赵卓文说,2009年广州楼市将全面进入“供大于求”年份。政府还会加大保障性住房供求,预计2009年供应量会大于2万套,商品房市场空间进一步受到压缩。预计2009年广州商品房成交量将在6万套左右,“卖房难”将成为普遍现象。
他认为,现在谈回暖为时尚早。他分析说,按照房地产市场规律,“熊市”一般比“牛市”长,广州楼市最近一次“熊市”是1998年—2003年,广州这一轮的“熊市”至少需要四五年时间。
猜想3
卖地冷风何时休?
到目前为止,广州2009年的土地供应计划还没有对外公布。
2008年12月16日,广州年内最后一宗住宅地块以底价成交,为全年的土地供应画上了句号。至此,2008年广州十区共出让住宅用地19宗,用地总面积1.32平方公里,超过年度计划1.8平方公里的7成。
综观2008年的广州住宅土地出让市场,受商业银行惜贷、IPO受阻、销售业绩大幅滑坡等多个因素的影响,开发商资金链�；瓜�,过去两年疯狂拿地的广州大型房企无力再续,令土地出让市场一蹶不振,频频出现“底价出让”的状况。据统计,全年共有10宗地块以底价成交,有8宗地块的楼面地价在1000元/平方米左右,其中绝大部分为不知名的中小开发商拍得。
统计数据显示,2008年广州的平均楼面地价仅为3000元/平方米出头,与2007年相比下跌了30%左右。年末最后一块地花都新华宝田猪场地块楼面地价仅1040元/平方米,与去年卖出的同区域的地王相比降幅高达约80%。
“今年会是开发商的减产年�！闭宰课乃�,目前楼市严重供过于求,开发商建再多房子也没有用,因此开发商拿地的热情会大大降低,今年广州土地市场的形势比去年更加严峻。
他建议,政府应该放缓今年土地市场供应,并且及早明确公布今年土地供应计划。
韩世同指出,今年土地市场的状况也取决于政府的推地策略,他建议政府能够多增加一些中心区域的热销土地,提高土地市场的温度。
猜想4
多少利好可期待?
去年10月至今,中央政府出台了一系列旨在鼓励购房、刺激需求的政策,其中,贷款利率下限可扩大为基准利率的0.7倍和最低首付款比例下调为20%等政策,力度超过市场预期。2009年,是否还会有相关政策出台?
吴定金表示,今年可能还会继续降息,而且此前二次房贷局部松绑,实际上政府是在“走一步看一步”,政策有较大的回旋空间。他认为,假如楼市没有出现转机,不排除二次房贷进一步松绑的可能。
“在今年3月份之前,楼市应该不会再有新的政策出来�！敝性夭钅坎孔芫砘畦涸げ馑�,国家出台的一系列住房政策,政府应该做的已经都做了,目前政策有待进一步消化,不宜再出台新的政策。
他分析说,目前市场表现出对政策的敏感度开始降低,买卖双方似乎都在期待着下一个利好政策的出台,这就使得市场处于一种胶着状态:无论是购房人的投入,还是开发商的投资,都显得相当犹豫。（记者郑佳欣）
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