- 千名估价师要算28年 上海存量房精准估价难
目前上海注册房产估价师有1351名。一个估价师需要三个工作日左右，才可以对一处房产进行精确的价格评估。
存量房有待精准评估
在北京、深圳的楼市细则相继出台后，上海楼市细则也已出炉，其中有房产税这一“重型武器”待发。
日前，记者了解到，上海楼市调控细则中的房产税征收办法将要求不符合条件的房产拥有者，按照房产评估价值按年支付房产税。
然而，针对这一征税方式，部分业内房产估价师提出了可行性的质疑：面对上海规模浩大的存量房，有关部门如何有效进行精准评估？房产税征收是否能真正施行？
按照目前的条件，若对现有存量房进行精准评估，上海需要28年时间。如此一来，依评估价征税 “类比估价”的可行性更大。
千名估价师要算28年
房产税的征收日益真实。同时，以评估价征税这一方式更是引发了很大的争议。
上海市房地产经济学会副会长、土地学会顾问印堃华向记者证实，上海市政府已就楼市调控细则召开相关会议，房产税征收细则月底将出台，以征求各方意见。具体的计税基础是房产的“评估价”，而非成交价。征收方式如同国外的现行方式，可能针对不同房屋类别，在市场价的基准上乘以系数0.7，按照0.5%~1.2%左右的税率递进征收。
记者查阅上海住房保障和房屋管理局网站了解到，目前上海注册房产估价师有1351名。另据上海统计局“全社会房屋施工面积、竣工面积 (1985年-2008年)”数据，上海截至2008年的竣工面积已达4.57亿平方米。上海佑威房地产信息服务有限公司薛建雄更表示，截至2009年，该公司计算的上海存量房面积为4.98亿平方米。
“如按精准的估算方式，这个工作量有些夸张�！鄙虾Ｒ幻辉竿嘎缎彰墓兰凼Ω嫠呒钦�，一般来说，对一处房产进行精准的价格评估过程为：接受评估委托、进行市场调查；第2日进行实地勘探、撰写总结报告；第3日向委托人呈交综合评估书。也就是说，需要3个工作日左右，才可以对一处房产进行精确的价格评估。
若按平均每套房产100平方米的面积进行大致估算，截至2008年的上海房产竣工面积需要全上海1351名在册估价师花费约1万天，即28年左右，才能真正完成所有的价格评估工作，这还不涉及2009年后新增的存量房等。
此外，根据现行规定，对一处房产进行价格评估，需要根据房产的不同市值进行估算收费。该估价师介绍，一般价值100万元的房产，约需要5000元估算费用。超过100万元的房产，按照不同额度的费用标准征收。因此，此方法一旦实施，这其中庞大的费用该由谁来承担，也是一个疑问。
“类比估价”可行性更大
对于上海房产税究竟如何征收的疑问，上海税务局回应记者称，目前尚无任何有关房产税的细则出台，若有变动，相关信息都将在部门网站上第一时间公布。
估价师黄海表示，若要征收房产税，更可能细化征收对象，而非针对市场上所有的存量房。印堃华则认为，上海的房产税征收应有自己的“高水平”，对新增的存量房进行征收更为可行。
业内人士猜测，评估价征税“类比估价”的可行性更大，即根据如别墅、新建商品房、旧商品房等类别，进行不同档次的“模糊估价”。对每处房产进行精确的价格估算，一方面没有可行性，另一方面，巨大的费用支出由谁来承担也难以定夺。
房产税是否能够真正对投资客产生打击？印堃华对此表示怀疑。
印堃华解释说，若是一套市价为200万元的房产，评估价约为140万元，按照目前的税率征收房产税，一年约缴付7000多元，平均每月不过600元左右。这对于真正的炒房者来说，并不是很大的数字。（张仲超）
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