- 追问中国楼市：住房制度改革要不要大幅调整
今年两会期间，有代表委员提出，通过建立“三三制”住房制度，解决中等收入家庭的住房问题，“二次房改”再度成为社会热词。这种呼声的出现，是否意味着从1998年开始的城镇住房制度改革出现了一些突出的问题？房改的下一步，应该怎么走？
对话人：编辑 苗苗 记者 王炜 李刚
一问：
“二次房改”呼声起，说明什么？
编辑：1998年，以国务院发出《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》为标志，我国开始了以住房商品化、社会化为目标，以停止实物分房、实行住房分配货币化为主要手段的城镇住房制度改革。时至今日，为什么会出现深化房改、甚至“二次房改”的呼声呢？
王炜：这种呼声的出现，显示了我国房地产市场在快速发展中出现了一些突出的矛盾和问题。国务院发展研究中心有关专家指出，目前房改主要存在以下一些问题：
在房地产市场方面，首先，部分城市地价、房价上涨过快。特别是在北京、上海等大城市，房价涨幅过大和房价收入比上升过快，让居民普遍感到房价难以承受。第二，住房供求结构矛盾突出。尽管我国一直鼓励建设适合普通家庭的中低价位、中小户型的普通商品房，但这类住房供给严重不足。供应结构不合理不仅直接影响了中低收入居民的购房需求，而且进一步加剧了房价上涨给普通居民带来的压力。第三，二手房市场和租赁市场长期发育缓慢，导致庞大的存量房难以盘活，住房需求过度依赖新房市场，也推高了房价。第四，房地产市场秩序混乱。捂盘惜售、囤积房源、发布虚假信息等侵害消费者利益的现象屡禁不止。
在住房保障方面，尽管近几年保障性住房建设进度有所加快，但目前覆盖面仍然较小，与广大群众的需求相比仍有很大差距。住房保障制度设计不完善、不合理。
同时，房地产市场的宏观调控也是困难重重。专家认为，近年来住房调控政策没有能达到“促进市场平稳健康发展”的预期目标，房地产市场投资增长过快的势头没有得到根本遏制，市场秩序仍然有许多问题。
正是在这些因素的作用下，通过深化房改来改变现存问题的呼声才不断出现。
二问：
十年房改回头看，如何评价？
编辑：为什么会出现这种种问题，是房改的市场化思路错了吗？应该如何评价十多年的房改？
李刚：应该说，房改10多年来，不仅有效解决了计划经济模式资源配置效率低下的矛盾，大幅改善了城乡居民的居住质量，而且拉动了内需消费的释放，促进了经济平稳。实践证明，住房制度改革市场化方向顺应了市场经济规律。
王炜：的确。经过十几年的房改实践，房改取得了巨大成就。
首先，城镇居民住房水平显著提高。到2009年底，全国城镇人均住房面积已经接近30平方米，比1998年的18.6平方米增加了10平方米以上。同时，居民自有住房数量大幅度提高，住房自有率达到80%以上。住房占居民家庭全部财产的平均比重已经超过50%，是居民家庭财产增长最快的部分。
同时，住房市场机制的作用日益显现。目前，房地产市场已经成为实现居民住房需求的主要载体，新房、二手房、租赁市场组成的多层次的住房市场体系初具规模。在市场发育成熟的同时，住房保障体系的框架也初步形成。
因此，尽管出现了种种问题，但从短短十几年房改取得的成就看，我国住房制度市场化改革的方向是正确的、符合国情的，必须继续坚持�！ �
编辑：既然方向是正确的，那么出现这些问题的原因何在？
李刚：从本质上来看，房价问题的实质是在市场化条件下住房资源公平、合理分配的问题，是效率和公平如何兼顾的问题。广州市市长张广宁指出，由于市场主体存在逐利的天然属性，难以在释放效率的基础上做到公平。目前，住房问题上出现的一些不和谐、不合理的现象，需要“有形之手”去干预、去调控，以弥补市场机制的缺陷，健康发展。
王炜：应该理性分析房改面临问题的原因。首先，城镇居民住房需求集中释放，使得住房供求矛盾凸显。国务院发展研究中心专家认为，“十五”以来，由于消费结构快速升级，引发了居民住房消费的快速增长、城市化快速推进带动了城市特别是大中型城市住房需求的快速增长，这都导致了住房需求集中快速释放。这些因素交织叠加，加速了现阶段房价上涨、供求不平衡的矛盾。
其次，住房市场发育时间短、水平低。我国住房制度全面改革仅10余年时间，市场体系尚不完善，市场规则不健全，相关的法律法规体系也不健全。
因此，目前房改遇到的问题，是经济发展阶段性特征、住房改革进程以及市场发育水平的集中反映，需要一个中长期的过程来解决。
三问：
进一步深化改革，方向在哪？
编辑：现在，社会上关于“二次房改”的呼声很强烈，甚至有学者提出了具体的方案。住房制度是需要推翻重来，还是在现有的体系下进一步深化？
李刚：广州市相关人士表示，目前学术界正在讨论进行“二次房改”，包括提出建立“三三制”住房制度，归根到底只不过是就解决夹心阶层住房问题提出了一些建议。广州目前构建的包括保障性住房供应体系、政策性住房供应体系、市场化住房供应体系的三层次住房供应体系，如能得到不断落实、完善和改进，一样可以达到解决夹心阶层住房问题的目的。
广州市住房保障办副主任黄信敬表示，目前解决老百姓住房刚性需求的主要矛盾基本集中在内、外“夹心阶层”两个难题�！澳诩行牟恪�，即虽然符合经济适用住房保障条件，但又买不起经济适用住房的家庭；“外夹心层”，即超出经济适用住房供应条件，但又买不起普通商品住房群体。这个群体目前特别庞大。
广州市对“内夹心层”，考虑扩大廉租住房保障面，把部分“夹心层”纳入到廉租住房保障范围；对“外夹心层”，拟在开发企业建设限价房的基础上，政府也参与建设限价房，通过政府政策扶持，实现有限度的保障，来帮助这部分职工解决住房问题。
王炜：仔细看“二次房改”所提出的住房供应体系，与我们现行的房改提出“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的住房供应体系，本质上是一致的。因此，与其称之为“二次房改”，不如说是在对十几年来住房制度改革的进一步深化。
从具体措施来说，首先，要完善我国住房保障制度。在住房保障体系比较明确的情况下，当前最紧迫的任务是“抢时间、抢进度”，加快保障性住房建设进度，积极扩大覆盖面。在具体的保障方式上，应当允许地方政府因地制宜的自主选择。
房地产市场方面，要避免过去宏观调控出现“一调就死、一放就乱”的局面，首先要明确宏观调控的目标。对房地产市场的宏观调控，根本目的是促进市场平稳健康发展，满足各收入阶层居民不断提高的居住需求。
在规范市场秩序方面，应该着重完善多层次住房供应体系，盘活二手房和租赁市场，完善相关法律法规制度，明确各职能部门的监管责任，进一步完善预售制度等。
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