京房贷新政抑制二手房价 部分有税房源主动降价——中新网
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    京房贷新政抑制二手房价 部分有税房源主动降价
2009年09月11日 16:16　来源：新京报　发表评论　　【字体：↑大 ↓小】

　　9月，北京出台二手房新政，强调“各银行在进行存量房贷款审批时，必须以北京市存量房屋买卖合同(以下简称‘网签合同’)作为审批的必要依据�！闭庵敝甘谐　昂诎缀贤钡恼�，使买方不得不面对多交税还是多贷款的选择。此举打破了原来市场形成的格局：绝大部分买方承担了交易的税费及中介费。为了少交税费，很多网签合同均采用“最低指导价”。而这也不影响买家的贷款。

　　新政实施后，卖方“求高价”的行为已有所抑制。

　　缓冲期成交量大增

　　据北京中原分行经理介绍，得知此政策出台的消息，许多处于犹豫期的消费者积极咨询税费成本增加的问题，但同时考虑到二手房交易税费的优惠政策的执行期只到今年底，因此也积极地促成交易。

　　由于该政策缓行一周，在9月1-7日的一周内，网签量急剧攀升。据北京中原三级市场研究部的统计数据显示，9月1-7日北京市存量住宅网签量达到8290套，与8月同期的5184套相比，大涨59.92%。其中，2日、3日每天的网签量更是突破2000套，创下全面实施网签交易以来的日最高成交量。

　　部分有税房源主动降价

　　对于卖方而言，由于政策的出台，不利于买方获得充分贷款，导致成交变缓，也就增加了房源的空置时间，因此，卖方与买方各做出一些价格上的让步成为了近期显著的特征。

　　在中大恒基市场部9月份以来的统计中，一个多星期内的300余家门店登记的新增房源有5000余套，这些房源在登记时85%都选择了“价格可议”，而在价格上，很多房源的报价与此前的房源相比，价格上也“暂�！绷松险�，甚至出现卖方愿意承受部分税费的例子。特别是两年内的有营业税的房源，部分甚至选择了降价。

　　多家中介公司表示，前段时间二手房价“见风涨”的势头，随着该新政策的实施，已受到了明显的抑制。中低收入家庭购房最受影响

　　我爱我家副总裁胡景晖认为，新政策可能对于首次置业和中低收入家庭的影响最直接。因为买房人若要想从银行获得相应的贷款，网签合同就得签实际成交的较高的价格，而这又会使其承担卖方转移的较高税费。此外，因交易成本提高，新政对改善性需求和投资性需求的心理影响也十分显著。

　　中大恒基市场部经理张大伟介绍，新政的出发点为控制金融安全，但由于北京房产交易中税费大多数由买方支付，因此新政策反而使购房者增加了负担，后期还款能力反而下降。

　　此外，链家地产市场研究部认为，由于税费成本增加了，不排除部分消费者有可能临时改为全款购房的变通方式。

　　- 算账

　　两年以上普宅 契税多出8000多元

　　以某五环外一套85平米、单价13440元/平米，总价114.24万元，满5年的房产为例。按此面积和总价水平，该房屋属普宅。卖方此前的总房价为62.5万元。

　　目前该房屋所在区域的最低指导价格为3700元/平米，假设按指导价计算总房价则为31.45万元。以“最低指导价计税”比“按实际成交价计税”可少支付8279元的契税。

　　税费项目 以实际成交总价计税 以最低指导价计税

　　契税 114.24万×1%=11424元 31.45万×1%=3145元

　　营业税 0 0

　　合计 11424元 3145元

　　两年内普宅 200万成交，税费高约7万元

　　当前东直门区域的最低过户指导价为8328元/平米，而实际上成交均价已达到20000元/平米左右，那么，以一套100平米房产为例，在新政前做低以后的合同价很有可能在84万元左右。按照普通住宅今年年内差额征收营业税的标准，仅营业税一项差额就高达63800元(2000000×5.5%-840000×5.5%)，税费差额在7万元以上。

　　税费项目 以实际成交总价计税 以最低指导价计税

　　契税 200万×1%=2万元 84万×1%=0.84万元

　　营业税 200×5.5%=11万 84×5.5%=4.62万

　　合计 13万元 5.46万元

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直隶巴人的原贴：
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