- 牛年楼市是否"牛"价？合理降价众望所归
临近年关，媒体上关于“保增长是否要保房价”的讨论悄然升温。1月13日，北京市市长郭金龙在出席北京市政协座谈会时表示，政府不会为高价房托市，调整房地产业的结构才是破解房地产业问题的核心。紧随其后，南京、重庆等地的政府高官也纷纷表态，“不给高价房托市”。在今年年初，住房和城乡建设部、国家发改委、财政部、中国人民银行等四部委肯定了万科等房地产开发企业的降价行为。那么，政府希望开发商合理降价拉升成交量的观点，对省会楼市有何影响，它能否左右开发商的行为？鼠年岁末，记者就此在业内进行了采访。
合理降价众望所归
谈到近期政府官员关于合理降价拉升成交量的言论，市场研究机构人士更多的是赞许。
“我认为是政府在期待开发商主动配合政府激活房地产市场而抛出的橄榄枝�！蓖跖破蠡鲁ど瞎偻硎�，“这与王牌企划倡导的降价突围的主张不谋而合�！�
“政府决策层的判断，充分显现了政府对合理稳定房价的基本期许”，金门面顾问公司首席顾问王少华表示，此举表明政府的决策层已经充分认识到，经济结构转型，增加财政收入，不能只靠房产来拉动，和谐地产，合理房价，将是一个时期内的主旋律。
王少华认为，政府决策层能够有这样的言论是一个好现象，我们的城市建设，特别是房地产市场长期以来存在着结构失衡，产品倾向高端，与居民消费极其不平衡的核心问题。漠视这些问题将付出沉重的代价。
对于近期政府官员关于合理降价拉升成交量的言论，省会房地产开发商给予了充分的理解。
正商地产营销中心总监张琼表示，从政府角度而言，虽然近期以来，中央及各地政府采取了包括减免税费和降息在内的多项措施“救市”，部分楼盘也取得了不俗的销售业绩，但目前市场上整体成交量并未得到提升，客户观望情绪依然严重。政府意识到，仅仅依靠政府的一些措施难以促使楼市回暖，市场经济下的问题必须依靠市场自身来解决。
张琼认为，目前中国房产市场的需求依然是很大的，仅仅是因为房价与收入比的差距过大导致更多的需求成为无效需求。当房地产价格调整到合理价位以后，楼市成交量也必然能够回升。
“目前市场上存量房源很多，合理降价是必要的，”郑州清华园房地产营销总监徐靖认为，“适当降价可以使房地产企业和消费者在一定程度上达到双赢�！�
众人拾柴化解僵局
赞许也好，理解也罢，一种声音的传播，都有其幕后背景。就楼市而言，就是市场销售低迷的现状。
上官同君表示，2008年，政府救市，该做的都做了。而开发商和老百姓一个样，都在观望，形成僵持局面。不过，老百姓是持币待购，而开发商是持房待售，老百姓期望降价，开发商不愿意降价抛售。这是现状。
如何才能打破僵局？上官同君认为，应该从三个方面入手：一个是政府层面，政府救市态度明显，以郑州救市为主要特色的民生牌，是全国政府救市最大的亮点；同时政府加大保障型住房建设力度，承担起了政府责任，老百姓为之受益的廉租房、经济适用房正在分期分批享受到保障型住房的福利，政府的态度正在慢慢影响到老百姓对住房消费的观念，就是老百姓结合自身财力合理安排自己家庭的安居路线图。
第二个应该是开发商层面，降价是一种态度，但降价并不是开发商的唯一，开发商如何结合自身企业的现状度身定做一套具体的降价营销方案，需要认真研究、仔细策划。我认为并不是所有的开发商降价老百姓都买账，中小开发商降价促销会门庭冷落，降价是大型有实力有品牌的地产商独享的专利，当前形势会迫使开发商要更加务实地制定2009营销计划。
第三是舆论，住房消费观念需要认真引导，老百姓的安居之梦需要政府和开发商共同去完成。政府承担的是保障住房，开发商承担的是改善型住房建设任务，这是一个系统工程，需要舆论正确引导。
房价升降看法不一
合理降价拉升成交量，决策层的判断让购房者充满期待。2009年，省会房价会出现怎样的走势呢？业内人士的观点不尽相同。
认为房价会降者有之。
“降价销售将是2009年房产市场的主调”，王少华告诉记者，2008年郑州房价实际降幅有限，主要消化的是促销回款房。但是可以预期，随着2009年经济形势的走低，郑州房价的走势将趋向真正普遍降价。王少华认为，维持房价适度平衡将是今年房产公司的首要问题，促进快速回笼资金将是房产公司的根本任务，适度拉长开发周期将是房产公司解决困境的基本方法。如果上述措施实施控制不得当，大部分楼盘将出现量价齐跌的局面。
模糊者有之，认为房价会继续盘整�！爸Ｖ萋ナ�2009年以调整为主题，2010年有望反弹”，张琼表示，今年中国房地产行业整体遇到了较大的调整，当然也包括郑州，一方面是前两年房价上涨过快超出了消费者购买能力，另一方面是今年整体宏观经济影响了消费者的心理预期。但张琼同时认为，房子作为一种很特殊的商品，长期价格上涨是必然的，纵观国内外房地产市场发展，房地产价格都呈上涨的趋势。
“就目前郑州楼市的情况来看，房价不可能大幅度下降，但总体上涨势头趋缓”，徐靖向记者表示，不同楼盘会采取不同的价格策略，新盘可能入市价低，更加注重性价比，老盘根据各自情况让利促销力度可能会加大。
认为房价小幅上涨者也有之。上官同君认为，2009年将是郑州楼市真正的行业洗牌之年，但郑州房价还会保持缓慢小幅度上涨。值得说明的是，这里所说的郑州房价指的是房产平均成交价格，即用全年成交总房款除以全年成交总面积得出的价格。上官同君表示，老百姓眼中的房价降或涨可能会具体到某一楼盘，据王牌地产研究院对郑州楼市的监控观测，加大优惠促销幅度的项目多集中在郑州市均价为4500元／平方米以上的中高端楼盘，4500元／平方米以下的中低端楼盘价格一直坚挺。并且中低端楼盘的均价还在慢慢上涨。2009年，这种情况还会延续。
楼市回暖立足自身
“保增长，扩内需，调结构”，是中央经济工作会议为2009年中国经济定下的基调。如何才能做到“保增长，扩内需，调结构”，促进郑州楼市进一步回暖？
上官同君认为，当务之急郑州楼市需要做的是让花里胡哨的房地产营销走开，全面导入“房地产阳光销售系统”，彻底“公开房源、公开房价、公开优惠、公开承诺”，拿出地产商群体向市场公关的勇气�？上驳氖侵Ｖ菔蟹抗芫忠丫谥６虑缘惴康夭艄庀�，试点让开发商受益颇多，绿地等三家实力开发商联合向省会房地产开发商发出“全面实施阳光销售”倡议，开发商反应强烈，老百姓拍手称赞，国内媒体强烈关注。如能把“阳光销售”在郑州市全面推行，则郑州百姓受益、楼市受益，如果河南省内的所有房地产开发商能够在2009年全面导入“阳光销售”，实行四公开，在此前提下，开发商能够合理价格调剂、品质提升，这才是做到“保增长，扩内需，调结构”，打给河南楼市的第一针“强心剂”，如此，郑州楼市进一步回暖有望。
王少华认为，保增长的首要问题是保证销售量的增长，解决办法是降低期望值，以合理价位满足市场，而且最好是一次到位。保增长是回暖的目标，是第一步；扩内需在郑州房产领域有限，因为外销房本身就没有多大市场，唯一的解决办法就是主动与市地楼盘抢夺客户，扩大郑州市场的内需，扩内需是回暖的途径，是第二步；调结构是解决以上问题的核心，首先从产品结构上入手，其次从消费结构上入手，最后实现单个楼盘产品结构的合理化，调结构是回暖的方法，是第三步。只有这样才能够真正应对�；�，优化产品结构促进楼市回暖。
张琼认为，“保增长，扩内需，调结构”需要政府更加优化房产供应结构，合理调整商品房、经济适用房、廉租房供应结构。保证既不影响商品房健康发展，又要解决中低收入居民住房问题。另一方面需要政府合理制定房产供应计划，比如目前郑州城中村改造速度过快，短时的客户消化量有限，必然会产生大量积压，需要政府既好又稳地制定改造计划。
徐靖认为，要实现中央提出的目标，关键是大经济氛围的转暖。就楼市来说，需要增强市场购买信心，在监督管理的同时，简化各种手续，适当减少各种税费，降低开发商的开发成本。
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