9月27日，央行和银监会共同发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对房地产开发贷款和住房消费贷款管理政策进行了调整和细化。

　　本次房贷新政的核心政策有三：一是对第二套(含)以上住房的贷款首付比例，规定不得低于40%，利率不得低于同期同档次基准利率1.1倍；二是对商业用房贷款的首付款比例，规定不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于同期同档次利率1.1倍；三是对具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，规定商业银行不得发放贷款。前两条政策主要针对房地产投资乃至投机性需求，有专家甚至预言，首付比例提高10%，可以减少三成买房量；后一条政策则旨在利用信贷手段进一步促使房地产开发企业加快土地、住房开发速度，增加市场供应，缓解供需矛盾。

　　但这只是理论的推演，房贷新政实际要达到抑制需求促进供给从而平稳房价的目的，仍需面对不少难题。

　　首先，住房产品的供给弹性是很低的，而又具有很强的保值增值性。这样，在目前投资渠道狭窄的情况下，人们对住房产品极易产生投机性需求。事实证明，这种需求即使在价格上涨时也往往不降反升。住房市场供求严重失衡的状况，决定了任何政策措施都很难将人们的投资需求完全压制下去。

　　其次，目前与居民住房、购房相关的信息分散在房屋、城建、民政、公安、金融等部门，不仅各个部门内部的征信体系不完善，部门之间也无法互联互通，政府主管部门也没有建立起有效的公共信息披露制度，住房征信体系可以说很不完善。政府不能准确掌握居民的收入、住房情况，银行之间信息未曾联网，更无法也没有动力去甄别同一个家庭以不同成员的名义购买住房的情况。

　　第三，在政府垄断开发用地供应的制度下，所有人都会形成土地供应日益短缺的预期。另外，现行的房屋预售制度使得开发商能够堂而皇之地将一期楼盘分批开盘，每次房价都不同程度提高。这是开发商囤积土地、捂盘惜售的制度根源。在这些制度没有有效改变前，指望不给予开发商贷款从而促使开发商去开发房子，增加供给，作用不会很大。

　　最后，如何来界定第一套住房也是个问题。是根据家庭还是个人，或者根据本地还是全国？鉴于信息系统的不支持，银行自身难以区分自住与投资。另外，虽然银行目前能够配合管理部门把好提高首付比的门槛，是因为银行今年的额度贷款指标基本用完了，正处于无米下锅的地步，但在银行总体处于流动性泛滥的背景下，银行明年能否真的放弃个人房贷这块“肥肉”的诱惑，也还是个问题。因为从信贷新政来看，对银行不执行管理部门的政策似乎并未有严厉的处罚举措。

　　上述问题不能得到有效化解，住房信贷新政难免落入过往调控政策的宿命，管理层的良好意图就可能被打折扣。（邓聿文 北京学者）