2007年09月29日 星期六
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调整房贷首付比例体现差别化调控
2007年09月29日 09:02 来源:中国证券报

     央行银监会下日前发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(以下简称《通知》),明令规定:“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍”。央行再一次出人预料的不按牌理出牌,显示了政府“保障住房、抑制投资、打击投机、平抑房价”的决心。 中新社发 蔡芒 摄


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  第二套购房贷款首付比例提高终于尘埃落定。业内专家分析,监管部门加强房贷管理不仅是出于防范房地产金融风险的考虑,也体现了差别化调控房地产市场的用意。

  央行和银监会9月27日发出的通知,重点调整和细化了房地产开发贷款和住房消费贷款管理政策。在业内专家看来,此举出于两方面考虑。其一,房地产调控措施对抑制投机或投资性需求部分失灵,房价且调且涨。2006年以来,二手房市场进入个人所得税、营业税和土地增值税“三税”齐征时代。这些政策的本意是增加交易环节税负,遏制投资性需求和炒房哄抬房价行为。但截至目前来看,该政策效果不仅未能达到,反而导致房主转嫁税负致使房价被动上涨。此外,加息对抑制投资性需求的效果也同样不尽如人意。因为,目前为止的加息尚未改变实际利率为负的局面,房地产的保值增值仍将受到青睐。而且,在人民币升值压力下,国际投资者仍热衷于投资中国楼市。

  其二,美国次贷风波直接敲响了中国房地产信贷风险的警钟。实际上,在央行密集加息的作用下,一些投资者已经出现了房贷断供现象。一旦房价“转涨为跌”,不仅投资者信贷风险批量出现,而且房地产企业目前高价拿地的风险也将转为现实,出现资金链断裂。在当前国内资产证券化等金融产品缺乏的情况下,这些风险将主要集中在银行体系。

  上述通知还以购房的套数和套型建筑面积为标准,设计了不同的最低首付款比例、利率水平。北京市我爱我家房地产经纪公司副总裁胡景晖说,这样一来,那些投机性或投资性购房将得到有效的遏制,这部分房源将有效转入自住购房者手中。

  还有专家建议,在区分首次置业和二次置业基础上,对新房和二手房房贷首付比例的提高也要有所区分。他们认为,部分地区的部分银行在实际操作中还整体提高二手房房贷首付比例,此举值得商榷。一是相对于新房的高价,二手房价格相对较低,更能满足中低收入群体的住房需求。二是一手房定价权被开发商牢牢掌控,开发商捂盘抬价、期房陷阱等现象加大了银行放贷风险,二手房则是房东和购房人对现房进行的“讨价还价”,银行在对现房评估后才放贷,这大大降低了风险程度。

  我们应该看到,提高房贷首付,虽然对抑制房地产投资或投机以及控制银行风险有一定作用,但与此同时也会对住房消费带来消极影响。因此,对于自住性住房房贷与投资性房贷加以区别对待,是一个值得研究的课题。(费杨生)


编辑:王菲】
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