朱锋 上海中瑞市场研究有限公司总经理

　　刚刚出台了住房保障指导政策，继而又迎来了央行今年第四次加息，近期房价快速上涨的局势将如何嬗变？新“双核时代”的中国楼市，购房者目前究竟应该出手买房还是继续观望？此次上证第一演播室特别请来专业人士为网友做出解答。

　　供需失衡：助推房价上涨

　　主持人：虽然房改政策不断出台，但是房价仍然只涨不跌，7月各大城市平均涨幅在10%-12%之间。能否请专家解读一下这种现象背后的深层原因？

　　朱锋：从宏观经济环境的角度来说，人民币升值、股市发展很好、人口红利等，都造成了需求的井喷，从而导致房价开始有大幅的提升。此外，由于城市的地位不断提高，购房者的来源也日趋广泛，导致城市刚性需求量有充足的保证。然而在供给方面，由于土地出让在2005年之后则一直处于低迷状态，很多开发企业存量土地都有限。同时，又受到国家“70/90政策”的影响，导致相当大的一批住宅推迟供应，以上海市为例，今年住宅的供应一直处于一种警戒线以下的水准，造成市场上供不应求的表现。

　　但从另外的角度来看，房地产实际上有着非常强的地域性特点。首先全国并非所有的城市都涨，如许多供应量过大的城市房价一直很难增长；其次，在上海也有很多区域房屋的销售也并没有出现很多起色。综合以上，我认为宏观经济环境、土地供应关系、拍卖土地价格给人的升值预期是这次增长的比较深层次的原因。

　　主持人：近期全国土地市场表现抢手，各家发展商争先恐后，最后成交地价甚至高于周边在售房价的现象屡屡发生，这是否是造成房价上涨的因素之一？

　　朱锋：这是造成房价上涨比较重要的因素。从政府角度来说，中央政府对于土地严控的指导方向是一个基本国策，是不可能改变的，所以在土地出让的速度和规模上已经较之前几年有了很大的减少。从开发商的角度来说，土地是基本的生产资料，对土地的渴求是企业生存的基本动力。许多大型的上市公司对于土地的储备更是一种战略性的要求，并不在乎土地价格的高低。另外，很多中等规模的房地产企业，认为上市能够使得企业做大做强，因此为了上市也都在不计成本地拿地。

　　是否合算：用途心态说了算

　　主持人：央行刚刚实行了今年以来的第四次加息措施，在这种持续加息的情况下，买房是不是合适的时候？

　　朱锋：住房贷款的成本的确是越来越高，但我们还应该看到，公积金的额度也在调高。此外，对于很多需要住宅的人来说，一方面房价的增长已经远远抵消了利率的增长，另一方面，更要对自己的购房能力作合理的评估，不要沦为“房奴”。至于现在买房是否合算，关键看用途和心态。如果是自用的，买房是可以的，但不要预期房价会有巨大的跳水。如果是投资的，关键看选择的物业是否真的比较好。

　　网友：政府为了保障低收入购房者的利益，近期出台了许多政策，如廉租住房制度以及经济适用房，从长远来看，将对楼市起到怎样的影响？

　　朱锋：推出大量廉租房、经济适用房，对于区域房价一定会有很大的影响，因为这样可以分流相当大的需求量，这一定是一件好事。至于这些政策是否会助推商品房价上涨，关键在于政府是否合理规划了城市用地的指标，是否合理分配了该指标。这样，商品房体系和住房保障体系才能相互推进，使得各个阶层都能够满意。

　　前景预测：“拐点”近期难现

　　主持人：每个产业都有周期性，在近期出台了那么多政策之后，房地产会否出现周期性拐点？

　　朱锋：房地产必然有其自身周期，但与股市又有所不同。一方面，房地产市场并不是一个简单的运作市场，从中会牵涉到产业链各个环节，关系太复杂，而且又有地域性限制，这并不是一个由“一刀切”的政策就能解决的问题。从宏观上讲，房价是城市价值的体现，因此在健康的市场发展氛围中并不会急剧跌落，但是不排除国家行政调控的短期作用对房价产生的影响。

　　另一方面，这次房价上涨的根本原因在于，国家住房体制的改变和金融体系的配合促进，将需求全部导入了市场化体系，住宅的刚性需求压力非常大。再加上中国城市化的进程才刚刚起步，又有像奥运会等大型活动的阶段性刺激，也会带动房价的进一步上涨。此外，人民币目前在升值通道中，从任何一个国家看，本币的升值必然导致房价的增长。综合以上，我相信房地产有周期，但是周期性拐点的出现还需要等待一段时间。

　　我觉得如果购房者真的有需要，比如要结婚，有小孩等等，那么就买房吧。如果是从投资角度出发，可以，但请选择较好的物业，不要“拉到篮子都是菜”。（活动策划：柯鹏 唐文祺 主持人：唐文祺 整理：唐文祺 唐皓）