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时评:小产权房不合法 热望广东宅基地房获成功
2007年06月29日 10:37 来源:每日经济新闻


    北京市国土资源局六月底全面叫停违法占用农村集体土地的“乡产权”房,根据部署,违规开发的“小产权”、“乡产权”房全部要停工停售。北京多个曾热销的乡产权房目前已停止销售,已购买此类楼盘的市民尚待相关善后政策出台,无条件拆除还是合法化成为各方关注焦点。图为京郊一处著名水景“小产权”楼盘,因价低、环境优美吸引了不少市民在此购房。 中新社发 徐曦弋 摄


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  小产权房经过媒体的一轮讨论,终于偃旗息鼓,建设部刚刚发布了对购买小产权房的风险提示,6月26日,北京市国土资源局也明确表示,小产权房必须停工停售。

  幸亏,还有广东的宅基地合法化试验。早在今年2月初,广东省召开“两会”期间,广东省国土资源厅厅长林浩坤(现已调任省监察厅厅长)就向媒体表示,由该部门草拟的《关于加强农村宅基地管理的通知》已上报广东省政府审批,其中明确了农民合法的宅基地可上市流转,其中包括宅基地的转让、出租,并拥有收益权。

  广东宅基地流转所透露的信息十分重要,在今年全国“两会”上,温家宝总理在政府工作报告中指出,包括农村集体建设用地和宅基地,都要控制增量,盘活存量,提高土地利用效率和集约化程度。在宅基地上建小产权房用以出售出租,符合盘活存量、集约利用土地的要义。而新通过的物权证也将“禁止城镇居民在农村购置宅基地”改为“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定”。

  反对小产权房最厉害的,莫过于一些地方政府与房地产开发商。如果小产权房合法化,那么,到目前为止进行的土地招拍挂制度就会丧失市场基础,如果一个城市有三分之一的房屋(哪怕是在郊区)售价在现行房价的三分之二左右,试问还会有哪个房地产商到天价的土地市场举牌?那么,地方政府的土地财政还如何生存?开发商的反对也在情理之中,他们花了大笔的钱购买土地,不想被农民兄弟甚至一些开发同道拔得头筹,如果北京占比三分之一的小产权房合法化,必然带动楼价大幅下挫,那么开发商不仅无法得利,连当初购买土地与支付税费的成本恐怕都收不回来。

  但是,如果广东试行的宅基地转让、出租、拥有收益权能够成功,市场将会如何?

  首先,普通商品房价格会下降,而小产权房价格会上升,最终形成市场均价,广州的宅基地房比商品房低一半左右,高于北京小产权房,正反映了市场调节已开始发挥作用。这对于饱受攻击,想做成百年老店的开发商未必不是好事,敌意会让市场夭折,也会让政府在民意之下出台越来越多的税费政策。

  第二,如今铁板一块的土地制度有可能松动,当开发商面对多个议价主体时,当宅基地可以流转,只要价格低于目前均价,这意味着农民、开发商与购房者同时分获土地溢价,困扰中国房地产制度的核心问题———土地问题就可以一步步得到解决。

  第三,小产权房获得合法之身,可以大大缓解政府解决保障型住房的压力,事实上,从北京纸面上节节攀升的供地计划以及事实上的供地下降来看,政府要建立保障住房已力不从心。

  第四,有人认为小产权房是城市人对于农民的盘剥,笔者在《小产权房挑明楼市真相》中已经论证其非。事实也证明了这一点,在《中国经济周刊》记者对于广州宅基地商品房的调查中,发现当地已形成了宅基地流转的完整产业链条,消费者以公证维护自身的权益,当地农民靠“种房子”过上了好日子。不同区域的宅基地房面向学生、刚就业的年轻人、外国人、农村进城打工者等不同的消费群体,满足了市场所需。同时,宅基地房以出租为主,20世纪80年代广州天河地区的宅基地房如今成为中心城区,农民大受其益,笔者在浙江天目山看到的宅基地房也印证了这一点。像小产权房流转这样的利国、利民、符合公共利益之举,正符合新农村建设的要义。

  希望广州宅基地流转试验能够取得成功,这才能从打破垄断的角度,解开中国房地产市场的死结。(叶檀)


 
编辑:王菲】
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