楼市“量升价降”或在下半年

2010年08月18日 07:16　来源：国际金融报　

　　从地产商角度看，我国房地产市场或将在未来迎来一定的转变。WIND数据统计显示，截至8月15日，以证监会行业为标准，两市已有包括“万保金招”四大地产龙头在内的40家上市房地产公司发布了2010年中期业绩报告，其中，上市房地产公司库存整体增加明显，现金流量也出现了趋紧迹象。

　　现金净流量为负

　　WIND统计显示，截至2010年上半年报告期末，40家房地产上市公司平均资产负债率为61.13%，但资产负债率接近或达到70%的有22家，占比高达55%。四大地产龙头中，保利地产资产负债率高达76.77%，而万科A、金地集团和招商地产的资产负债率也分别达到了69.83%、69.85%和61.30%。从报告期的经营活动现金流入净额看，40家地产公司上半年经营活动现金流量净额为-600.95亿元，而去年同期则是401.36亿元，相差超千亿元。从报告期投资活动现金流量净额来看，2010年上半年，这40家上市公司投资活动现金流量净额为-30.57亿元，而去年同期则仅为-8.66亿元。

　　对此，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，由于前期拿地较多，今年上半年房地产投资增长仍然较快。

　　但业内人士认为，上半年开发商扩张脚步依旧，实有难言之隐，“一方面，2008年下半年后开发商一直减少开工，缓慢推盘，项目建设进入滞缓期，至2009年底，经历了一年的去库存化之后，大多数开发商均面临新增供应不足的问题，部分城市甚至无盘可卖，在这种情况下，加紧开发是必然的选择。另一方面，随着新政的实施，政府和监管部门对开发商囤地的打击力度也越来越大，由于前期拿地力度较大，这时候也不得不加大开发力度”。

　　库存考验资金链

　　WIND统计显示，以上40家房地产上市公司今年上半年筹资活动现金流量净额为625.86亿元，去年同期则为-21.30亿元；截至报告期末，40家房地产公司现金及现金等价物净增加额为-5.90亿元，去年同期则为371.38亿元。

　　业内人士分析，从现金流量情况来看，上半年房企主要依赖大量的借贷保持了高速扩张。但地产调控以来，房地产企业融资渠道出现了比较大的变化，据央行统计数据，2010年第二季度，银行开发贷款新增量为1200亿元，远低于2009年同期的3800亿元。除银行贷款外，企业债、证券市场融资也比较困难。

　　开工没有放缓，融资愈加困难，而房屋的成交量也依然在底部震荡。实际上，已公布的上市公司的存货数据显示，以上公布中报的房地产企业，上半年存货总量已经达到了5545.29亿元。其中，“万保金招”四大地产巨头上半年存货高达2845亿元。

　　广发证券房地产行业分析师沈爱卿表示，从目前的销售情况来看，房地产企业的库存正在缓慢回升，而资金链则出现了趋紧的迹象，预计未来房地产企业将利用更多的促销等方式来回笼资金。顾云昌则表示，目前开发商资金链上“有压力，但还不紧张”，但他预计，如果销量继续下滑，再加上开发商受到贷款方面的限制，这种状况将在国庆前后出现变化。

　　楼市降价幅度不大

　　业内人士告诉记者，目前主要房地产商对地产调控政策放松的预期正在迅速消失，而地产商的这种政策“判断”或将对其下半年的销售行为产生重大影响�！岸唐谀诳床坏秸叻潘傻目赡�，未来公司将加大销售力度以回笼资金�！币晃簧鲜蟹科蟮哪诓咳耸慷约钦弑硎�。

　　实际上，从四大地产龙头的中报来看，这种迹象也有所显露。在对下半年房地产调控政策及楼市的整体走向上，四大地产龙头不约而同地认为，下半年楼市供应将出现较大变化。万科A就认为，大多数城市的新房存量仍然处于近年来的低位，但受成交量回落的影响，主要城市的新房库存开始结束自2009年市场回暖以来的持续下降，随着下半年新盘上市高峰的到来，预计新房可售库存量的增加速度将有所上升。

　　对于下半年的市场变化，金地集团认为，在下半年，市场供应量的上升将推动调整继续深化。一方面，供应的增多会加大市场竞争，从而使买方拥有更多的博弈空间；另一方面，新上市的项目也会根据市场的需求采取更为灵活的定价策略，两者结合，房价的进一步下滑可能将顺理成章，而一个更为理性的定价将会推动交易量恢复平稳，从而促使市场在新的平台上达到均衡。

　　统计数据显示，上半年超过九成的房地产企业未能完成今年销售目标的五成。尽管如此，不但没有开发商明确下调销售目标，相反却有房企上调销售目标。

　　顾云昌还表示，地产龙头的示范效应不可小觑，在供应量加大的情况下，加上刚性需求的入场，下半年楼市成交量有望出现回升。在价格方面，他表示，部分房价泡沫较大的城市房地产价格将继续松动，但松动幅度不会太大。

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