上海楼市深度博弈 新盘开盘时间摇摆不定
上海楼市深度博弈期，购房者热情不高，开发商的开盘时间也摇摆不定。来自搜房网的统计，7月份已有11个楼盘明确表示延期开盘，另有42个表示预计“7月份开盘”的楼盘，截至7月21日时，已开盘18个，剩余24个楼盘尚未明确开盘日期。
7月份明确延期开盘的11个楼盘，大多数位于中外环以外，上海中心城区的黄浦和卢湾各占1个。其中，位于崇明的“瀛通金鳌山公寓”，原定6月份开盘，此后售楼处称推迟到7月，但目前的消息是，开盘时间将继续推迟，可能会在9月份开盘。卢湾区楼盘“浦江湾1号”，从4月份开始接受客户预订，原定于7月开盘，现在也表示将延后到9月份开盘。眼下这些楼盘的售楼处，不约而同将可能开盘的日期定在了8至10月份。
从近期已开盘楼盘的情况来看，大部分楼盘还是主打小户型。浦东的“万科金色城市”7月10日推出100套90平方米的小三房，嘉定的“中信泰富又一城”和“祥腾新领寓”也均以89平方米和83平方米的小户型两房为主。
上海中原研究咨询部龚敏认为，第三季度是楼市传统淡季，在政策观望阶段，开发商推迟开盘，主要是为了逃避进一步降价或以避免销售不畅造成尴尬。房地产市场已进入后政策及楼市周期性博弈期，预计供应复苏至少要到9月份才能来临。
7月14日，市房管局等三部门公布了对于二套房 “认房认贷认调查”的核查细则。据了解，细则公布后，不少需要依靠商业贷款的置换需求买家，转为观望态势。据21世纪不动产上海区域市场中心介绍，由于对于置换型需求的买家，总价较低的房源，可通过公积金贷款的替代作用完成置换购房，因此在杨浦内环、浦东金桥、浦东世博、徐汇田林等“低总价”板块，细则出台暂未对市场交投产生明显影响，但在虹口鲁迅公园、浦东源深等板块，转为观望的购房者较多。此类观望中的买家，一方面现金不够充裕、难以凑齐首付；另一方面则担心信贷收紧引起房价继续下跌。
为应对新规下首付比例和贷款利率提高，不少意向买家通过大幅还价的方式来降低购房成本。在宝山大华等板块，细则公布后有买家将还价幅度从1%-2%骤升至5%-10%。不过经过5、6月份的第一波市场调整期，目前二手房业主的心态已相对平稳，新增挂牌量走势、议价空间均保持在较为稳定的状态。(记者 张奕）
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