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北京市建委统计显示:二手房价涨幅超过商品房

2005年11月30日 14:16

  中新网11月30日电 据《中华工商时报》报道,据北京市建委的统计数据显示:2005年1至10月,全市存量住房买卖平均价格为4365元/平方米,相比1至9月的4277元/平方米,环比上涨2.06%;而1至10月商品住宅期房平均交易价格为6781元/平方米,相比1至9月的6758元/平方米,环比上涨仅为0.34%。该数据说明,商品房价环比上涨幅度低于二手房的环比涨幅。

  税负抬高二手房价涨幅

  据“链家”方面分析,自5月七部委出台的《关于做好稳定住房价格工作的意见》规定,对于房产交易环节要征收相应的税费;10月7日,国税总局下发了《关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知》,明确存量房交易环节所涉及的税收要实现“一窗式”征收并且严格坚持依法纳税。正是因为交易环节的税负增加,在一定程度上促成了二手房交易价格的上升。

  从目前京城二手房的供给看,5年内转让的占到49.95%左右,其中两年之内的占到24%左右;结合当前北京二手房市场供不应求现状以及较强的刚性自住诉求,现实交易中,出售者将税负成本转嫁给购房者,最终会反映在房价上,促成二手房价环比涨幅会高于商品住宅期房环比涨幅。

  房贷收缩迫使消费升级

  二手房价上涨幅度高于商品房,还与二手房市场特殊的房贷背景有关。银行纷纷收紧了房贷口子,特别是对于风险较大的二手房房贷的政策更是紧上加紧。大部分银行都出台了对于1990年之前的二手房实行禁贷的政策,对于房龄在5年以内的二手房最多可以贷到7成,5年至10年的二手房最多可以贷到6成,10年至15年的二手房最多只能贷5成。

  房贷紧缩产生两方面的影响,一方面,影响了二手房市场的需求,目前将近70%至80%的投资置业者希望通过银行贷款来完成二手房的投资置业。但是,由于二手房自身的一些特殊性,比如房龄问题、折旧问题、评估问题,以及金融机构房贷紧缩,2004年的京城二手房成交客户中,只有将近35.88%的人群通过银行贷款完成投资置业。另一方面,二手房贷款满足了许多购买能力不足的二手房消费者的住房需求,但由于限贷,使得这部分人被拦在了二手房购买市场之外,使得二手房市场所面临的消费群体平均购买力提升,也提高了市场对二手房高房价的承受力,从而使得二手房价格上涨具备更强的后劲。

  郊区二手房价涨幅较快

  据分析,北京通州、昌平和大兴三大郊区的二手房成交量2005年急速上升,从去年占总成交量的8%上涨到今年的15%,由市建委颁布的上半年指导价也可以看出,与2004年上半年相比,北京10个远郊区县典型区域价格上涨幅度高于城八区。由于郊区二手房价格增幅较大,整体带动了二手房均价涨幅走高,而相比之下,五环以外和郊区的很多新楼盘价格基本平稳。这也是二手房价涨幅赶超新商品房的原因之一。

  今年前10月,二手房和商品房约2%的价格涨幅差虽不算大,但显示了商品房市场受市场调控影响较大,也反映出北京市二手房市场持续供需两旺的市场行情。(一度)

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