中新网9月2日电 《瞭望》周刊载文指出，实施期房销售制度改革，拔掉触发中国金融�；牡蓟鹚鳎堑鼻昂旯劬谜卟挥鍪拥难≡�。
央行《2004中国房地产金融报告》关于“取消现行的房屋预售制度”的建议，一石激起千层浪，引起业界的激烈争论。尽管建设主管部门明确表态，国家近期不会出台取消商品房预售制度的政策，房地产开发商们也列举了“一旦取消，后果很严重”的种种理由，但中国期房销售制度中存在的种种弊端不容回避。
文章指出，在目前国情下，期房销售制度存在以下弊�。菏紫仁墙灰撞还�。中国实行的期房销售制度，住房还处在建设过程中，购房者就支付了全部的房价款，并承担了未来全部的风险。当建成的现房与协议、广告和口头承诺出现差异时，往往是处于弱势的购房者被迫接受不符合需求的住房或者承�；僭嫉脑鹑巍Ｕ馐导噬鲜且云诜肯鄣拿�，实现了现房销售的实质，将经营风险转嫁给了社会。一是购房者支付了全部的房价款，承担了开发的全部风险；二是开发商占用了购房者的资金，实现了“空手套白狼”的经营模式，而且是购房者承担了资金利息；三是通过住房按揭把开发风险转嫁到银行。
其次是销售不规范。住房是非标准化产品，由于位置空间不同，每一套住房都是不同质的。现有国内市场的住房销售是买卖双方信息高度不对称的市场交易，商品房采用期房销售制度，实际上是用标准化产品偷换非标准化产品，是用前验商品偷换后验商品。购房者未验货就支付了全部房款或由银行代付了全部房款，这是一种不规范的交易方式。再加之中国房地产市场正处在发育阶段，法律法规、管理机制和管理功能不健全，房地产交易市场缺乏有效的规范。这种不规范的交易方式为不规范销售、违法违规销售提供了可乘之机。有些中小房地产商只做“一锤子买卖”，利用虚假广告和推销招术夸大功能、质量、面积等，诱骗消费者，把期房卖出去赚一把就一走了之。中国商品房销售中存在着虚假广告、定金圈套、合同欺诈、一房多售、面积缩水、质量低劣、会所改变用途、延期办证，得房率、绿化率、容积率与实际不符，将已抵押的期房销售、将已预售的商品房抵押、用假按揭骗贷等种种恶意违约和欺诈行为，极大地损害了购房人的利益，并引发了大量的法律纠纷。
第三，造成不平等竞争和低效率竞争。期房销售制度降低了房地产业的门槛，开发商的实力、品牌、技术、战略都不十分重要，只要具备搞定地方政府和商业银行权势人物的能力，能够获得廉价土地资源和低成本的银行贷款，就意味着项目的成功。结果房地产业聚集着大量的中小房地产商，一些极差的房地产公司也活得很好，而具有实力、品牌、技术、管理的企业的竞争优势并不明显。产业没有形成优胜劣汰的机制，反而造成了特殊落后的企业经营模式。一是以圈地、圈钱为主要特征的盈利模式，房地产公司老板90%的时间用于对政府和银行的公关，只有大约10%的时间用来考虑如何搞房地产开发。形成了“以老板为驱动力”的机会型发展模式。二是形成了以概念炒作为主的销售方式。利用概念的差异化来渲染和夸张产品的差异化，这是房地产企业不采用战略、不依靠品牌，甚至无相应技术人才、无稳定的经营队伍的重要原因。三是经营模式以销售为主。
最终导致规模不经济。中国房地产开发企业达到3万多个，其中有2／3的企业因任务不足而处于低利润或亏损状态，低水平、小规模建设现象严重，产业集中度低。全国房地产企业前十强的国内市场占有率仅为2.73%。而香港前10家房地产集团占据的市场份额达到80%，其中前三家就占50%，主宰了香港房地产市场的运行和发展。
文章指出，如果“一刀切”实行现房销售的新制度，确实会增加企业的成本和风险，也有可能会产生一系列严重后果，所以期房销售制度改革必须制定可行的方案。
首先，制定可行的改革期房销售制度的时间表。期房销售改为现房销售，一是会给开发商带来成本和风险，甚至造成资金链条断裂导致楼盘烂尾、公司破产�；�。二是会在一段时间内使市场的供给短缺，引发住房价格的上涨，造成市场震荡。因此，改革应该制定可行的改期房销售为现房销售的方案和时间表，逐步推进实施，避免房地产市场出现大起大落，影响宏观经济的稳定。第一，可以给开发商留有一二年的过渡期。第二，在实施中可以把在建项目和待批项目区分开来，新批项目按文件执行之日实行现房销售制度，在建项目在一定时期内可以要求高层住宅楼主体完成2／3才能预售，进一步可以要求结构封顶才能预售，这些可以由地方政府根据当地情况设定，但是要设定全国统一的取消期房预售制度的最终期限。
其次，设计配套政策。房地产资本市场的制度缺陷是只有单一的房地产银行信贷，没有房地产金融。因此，在取消预售制度的同时，需要推进房地产资本市场的发育，这是资本密集型的房地产业持续健康发展的关键，也是成功的国际经验。在目前宏观调控政策压缩房地产投资增长的情况下，应该进行包括发展房地产投资基金、房地产证券化的方案设计和试点，选择合适的方式和时机推进房地产资本市场的改革和发展。(任纪军)
