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宏观调控“声声紧” 高位买房警惕“烂尾陷阱”

2006年10月11日 10:16

    图为上海房展会售楼小姐在推荐楼房。6月28日,据了解,由于买房人的观望,房地产销售人员的收入明显下降,平均降幅达到16.06%。 中新社发 井韦 摄


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  中新网10月11日电  据《经济参考报》报道,近年来各地房价持续高涨,买房投资的市民日益增多。然而在当前宏观调控“声声紧”的情况下,一些中小开发商资金紧缺,一些地方已经出现烂尾楼群。专家提醒,此时买房要擦亮眼睛,看清开发商的实力和招数,警惕承诺背后的“烂尾陷阱”,避免不必要的纠纷和风险。

  楼盘烂尾房款没着落

  今年8月,北京宣武区某楼盘30多名业主在售楼处抗议。业主们表示,开发商多次承诺至今仍没兑现,60多户业主总共投入7000多万房款,三年多了仍不能入住。楼盘烂尾后,业主维权困难重重。业主邢先生称,他们从2003年底开始维权,官司是胜诉了,但房款仍然没有着落。即使法院强制执行也没效果,因为开发商的账户没钱。他们希望有关部门能够出面协调,挽回一些损失。

  广州的李先生买了一套住房,住进去快一年了,房产证却迟迟拿不到手。原来是开发商把房子抵押给银行,用贷款盖二期项目,并没有给李先生及时解押并办理登记备案。广信律师事务所律师廖治超说,有些开发商不告知购房人抵押的事实,签订商品房买卖合同收取房款后,长期不为购房者办理登记备案。在解押之前,这样的房子是不能办理房产证的。而抵押房一旦烂尾,购房者损失更大,因为银行作为抵押权人可以对抵押物进行处置并享有优先受偿权。购房人可能无法得到房子,只能事后追究开发商的违约责任。

  业内人士透露,这几年房市虚热,一个工程施工至地面阶段,地下车位就可抵押给银行,以获取下一步开发资金,建至封顶就可把商铺抵押出去。但是,开发商资金链一旦断裂,“抵押房”很有可能变成烂尾楼,成为吞噬百姓血汗钱的黑洞。

  三大原因导致楼盘烂尾

  在广州市区的人民路、东风路、环市东路、天河北路等主要地段,至今仍矗立着不少裸露着钢筋水泥的烂尾楼,这些是上世纪90年代房地产泡沫破灭留下来的痕迹。据统计,当年广州市共有100多个烂尾地盘,其中将近一半成了烂尾楼。

  专家认为,楼盘烂尾最直接的原因是开发商的资金周转出了问题。在房地产迅速发展的时期,开发商只需要投入少量资金,待工程启动后就贷款。但碰上宏观调控,银行缩紧贷款,一些开发商资金紧缺,工程便拖延下来;褂械目⑸堂つ砍醋,借开发为名,楼盘几经转手导致烂尾。

  一些政府部门盲目审批,是房地产开发项目轻易上马的助推器。过去开发商搞土地开发,首期缴纳地价总额的20%,就可拿到建设土地批准书到银行贷款。政府个别部门盲目引入房地产项目,却对项目资金的到位情况并不了解,出现一些开发商“空手套白狼”的情况。

  同时,监管不力和惩戒过轻,导致开发商容易违约?⑸棠霉悍咳说那锤欠孔,数钞票的时候又把风险甩给购房人,这已经成为行业惯例。有关部门对开发商没有太多约束,开发商失败就走人,楼盘就烂尾。

  如何做个精明买房人

  专家提醒,相对于开发商,处于弱势的购房者应谨慎判断,精明买房,不要轻信开发商“看上去很美”的承诺。

  首先,开发商的品牌是购房者的保障。一些大品牌的开发商资金相对充足,贷款信誉良好,不会因为一时的资金周转问题而让自己的楼盘成为烂尾楼。有一些不知名的楼盘品牌,若其开发商的背景是上市公司,在资金上也不会有很大问题。

  其次,尽量把开发商的口头承诺转为书面的合同形式,让其具有一定的法律效力。开发商在销售时,常常持续推高房价,但同时会推出许多促销手段。购房者需要关注的是这些促销手段究竟能给自己带来多大的优惠,如买房送装修就要看看装修材料的质量、装修实价、保修措施等细节问题,并要求开发商把这些承诺写在合同上。

  此外,对于抵押房要多留个心眼。广信律师事务所律师廖治超说,已抵押的商品房可以预售,但必须获得抵押权人(通常是银行)的同意,并将抵押情况告知买受人(购房人)。建议购房者在买房前上网查清房子的抵押情况。如果发现自己买了抵押房,可以咨询律师,与开发商谈判并签订补充协议。(俞懋峰 黄玫)

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